La fiscalidad de los bienes inmuebles en Tailandia

La importancia del sector inmobiliario en Tailandia es innegable y está estrechamente relacionado con la industria turística. El sector inmobiliario tiene un papel decisivo y empezó a ser un sector clave para la economía tailandesa desde los últimos años setenta del siglo pasado, inmediatamente después del final de la guerra de Vietnam. Por ello, Tailandia fue uno de los primeros países del Sudeste Asiático en convertirse en un centro inmobiliario de la región.

Hoy en día el sector es sólido, maduro y consolidado. De hecho, en 2016 el mercado inmobiliario de Bangkok seguirá creciendo entre un 5 % y un 10,3 %, entre 378 000 y 391 000 millones de Bt, frente a los 354 790 millones de Bt del año pasado. En la actualidad, la capital, Bangkok, sigue siendo el mercado menos caro de Asia para bienes inmuebles de primera calidad y, según el Índice Mundial de Ciudades Destino de MasterCard de 2015, Bangkok fue la ciudad asiática más visitada y la segunda del mundo por los visitantes internacionales que pernoctan.

No obstante, nuestros clientes suelen tener muchas dudas sobre la legislación fiscal tailandesa cuando planean comprar o vender una propiedad. En Tailandia tenemos la Ley B.E.2475 del Impuesto sobre la Vivienda y el Suelo. Me gustaría aclarar que el concepto de "La casa" incluye el edificio y otras construcciones y el concepto de "El terreno" incluye el terreno que se utiliza junto con el edificio. Es importante distinguir claramente. Hay propiedades que están exentas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, como los palacios, las propiedades del Gobierno, las propiedades de los ferrocarriles estatales de Tailandia, las escuelas y hospitales públicos, los templos budistas o los cementerios públicos. Procedamos a analizar los distintos casos:

La tasa gubernamental que hay que pagar al comprar una casa en Tailandia es bastante sencilla y tiene una tasa de transferencia del 2% del precio estimado y normalmente el comprador y el vendedor acuerdan pagar la mitad cada uno.

En el caso de la compra de un condominio en Tailandia, los gastos y la tasa gubernamental se estructuran de la siguiente manera. En primer lugar hay un pago de depósito, pago inicial, cuota mensual y una tasa de transferencia del 2% del precio estimado y normalmente el comprador y el vendedor también están de acuerdo en dividir a partes iguales. En caso de que haya un préstamo y una hipoteca, es obligatorio pagar el 1% del importe del préstamo en concepto de registro de préstamo e hipoteca, pero limitado a no más de 200.000 THB. Hay otros gastos como la zona común y la tasa de servicios públicos, seguros y tasas de instalación de agua y electricidad (Estos gastos correrán a cargo del promotor).

Si nos referimos al caso de la venta de una casa o condominio en Tailandia, debemos tener en cuenta la tasa de transferencia del 2%, de la que el vendedor suele pagar el 1%. En cuanto al impuesto de timbre, es el 0,5% de la cifra más alta tomada del precio estimado o del precio de mercado. Por otra parte, si el vendedor es propietario del inmueble durante menos de 5 años, deberá pagar un impuesto específico sobre actividades económicas del 3,3% del precio estimado o del precio de mercado, en lugar del 0,5% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales antes mencionado. Sin embargo, si el vendedor posee la propiedad durante más de 5 años o recibe el título de propiedad por herencia, el vendedor no pagará el impuesto específico sobre actividades económicas. Por último, si el vendedor obtiene ingresos por la venta del inmueble, deberá deducirlos del impuesto sobre la renta de las personas físicas. (Si el vendedor es una persona física, la retención será del 5-37% del valor de tasación de la construcción. Si el vendedor es persona jurídica se retendrá el 1% del importe superior entre el valor de tasación y el precio de mercado).

En cuanto a los gastos e impuestos por el alquiler de una propiedad en Tailandia, el registro para el arrendamiento a largo plazo de más de 3 años tendrá una tasa de registro del 1% del importe total de todo el período del contrato de arrendamiento. El impuesto de timbre del 0,1% del importe del arrendamiento deberá abonarse en su totalidad en el momento del registro o antes. Por último, el arrendador debe pagar un 12,5% del impuesto sobre bienes inmuebles calculado a partir de los ingresos anuales por alquiler, a menos que ambas partes acuerden lo contrario. Este impuesto es recaudado por la autoridad local donde se encuentra la construcción, es obligación del arrendador informar de sus ingresos por alquiler a la autoridad.

En resumen, después de aclarar brevemente la normativa fiscal, siempre aconsejamos consultar con un abogado profesional o un bufete de abogados bien establecido en Tailandia con una sólida práctica en Derecho Fiscal.

José Herrera

Socio Juslaws & Consult

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