Un complicado sistema de normas, leyes y reglamentos rige la propiedad inmobiliaria, las transacciones y el uso del suelo en el Reino de Tailandia. No existen normas o leyes codificadas o unificadas que regulen estas cuestiones, y todavía no existe un registro centralizado de la propiedad inmobiliaria que proporcione instantáneamente los datos necesarios sobre propiedades registradas y no registradas, propietarios registrados y transacciones. Además, las cuestiones relacionadas con el solapamiento de títulos, la doble titulación, la doble venta de terrenos, la proliferación de títulos falsos, la usurpación, la venta de condominios inmobiliarios no registrados y los proyectos de subdivisión por parte de promotores poco éticos, y los conflictos relacionados con el uso del suelo con la normativa, como la zonificación actual, entre otros, siguen asolando el sector inmobiliario y a sus interesados.
Por lo tanto, el mundo inmobiliario de Tailandia es un territorio desalentador. Una investigación de diligencia debida de un terreno objetivo para inversión, adquisición o arrendamiento es indudablemente necesaria para evitar los importantes riesgos mencionados y garantizar que la persona que toma todas las decisiones pueda estar segura de su persistencia. Juslaws & Consult cuenta con tasadores inmobiliarios, abogados inmobiliarios, asesores comerciales inmobiliarios, contables y otros profesionales inmobiliarios que proporcionarán la información clave necesaria y soluciones inmobiliarias integradas para hacer frente a los principales riesgos asociados al compromiso de un cliente de adquirir o invertir en determinados bienes inmuebles.
Algunos de los problemas generales a los que se enfrentan los cesionarios o compradores de bienes inmuebles son las restricciones en el uso del suelo, los problemas de desahucio y las restricciones en los permisos de construcción.
Si una persona tiene previsto adquirir un bien inmueble en Tailandia, debe llevar a cabo la diligencia debida antes de finalizar la compra para asegurarse de la legitimidad del propietario legal y de que éste puede venderlo legítimamente. También deben inspeccionar cualquier posible embargo o gravamen legal.
Es aconsejable buscar la orientación de un profesional de la propiedad que tenga una sólida formación jurídica y pueda llevar a cabo legalmente la diligencia debida inmobiliaria mediante el examen de los documentos pertinentes de la tierra, como el título de propiedad, por ejemplo. Además, el profesional inmobiliario debe realizar una búsqueda exhaustiva de títulos en la Oficina de la Propiedad de la ubicación del terreno y evaluar todos los permisos de construcción.
Por otra parte, debe asegurarse de recibir un informe completo de diligencia debida, que incluya los siguientes detalles materiales:
Estado del título y documentos sobre la tierra
Lalegislación tailandesa dicta que los documentos sobre la tierra comienzan con el aviso de posesión hasta el título de propiedad, que se sitúa en el nivel jerárquico más alto y representa los derechos de propiedad completos.
Por lo tanto, es esencial que conozca el nivel jerárquico del título y el contexto y la historia de los documentos sobre la tierra, así como si se han emitido correctamente o no, si son prueba de un nivel jerárquico inferior o si se han actualizado a partir de otros documentos sobre la tierra.
Detalles del terreno
En esta sección del informe se especificarían los detalles del terreno, una visualización del terreno circundante y un mapa en miniatura.
Cronología de la propiedad
Esta sección del informe de diligencia debida sobre la propiedad debe confirmar la historia de la propiedad del terreno. Es esencial que compruebe en qué momento se consideró que el documento original de propiedad era un documento de rango inferior en lugar de un título de propiedad. Además, debe comprobar que el título de propiedad se emitió legalmente.
Embargos y gravámenes legales
La legislación tailandesa exige que las servidumbres, hipotecas, servidumbres y cualquier otro gravamen legal sobre bienes inmuebles se registren en la Oficina del Catastro donde esté situado el terreno para que sean válidos.
Arrendamientos y otros derechos registrados sobre bienes inmuebles
Segúnla legislación tailandesa, el arrendamiento de bienes inmuebles con una duración superior a tres años debe registrarse en la Oficina del Catastro de la zona. Si el contrato de arrendamiento tiene una vigencia inferior a tres años, no es necesario registrarlo, pero debe constar por escrito. Esta sección aclarará si el terreno está arrendado a otra persona durante más de tres años o si se aplica algún otro derecho de arrendamiento, como un derecho de usufructo, usufructo o derecho de habitación. Esta aclaración utilizará el alcance del derecho del comprador a utilizar la propiedad. La transmisión de la propiedad no pone fin al contrato de arrendamiento de un bien inmueble. A la persona que recibe la transferencia se le conceden los derechos y es responsable de los deberes que el cedente tiene para con el arrendatario.
Normativa sobre control de edificios, zonificación y medio ambiente
LaLey de Urbanismo regula el uso del suelo con fines industriales, residenciales, medioambientales, agrícolas y de protección cultural en Tailandia. Además, cualquier edificio que se construya debe ajustarse a las normas, notificaciones y reglamentos pertinentes establecidos en las leyes que regulan el control de la construcción y otras leyes pertinentes. El objetivo de esta sección es aclarar la zonificación, la normativa medioambiental y el control de la edificación vigentes en relación con la construcción de edificios y el uso del suelo, para que el comprador del terreno pueda saber si se puede construir en él. Esencialmente, esta sección del informe verificará si la construcción del edificio en la propiedad ha obtenido un permiso de construcción válido, así como cualquier otro permiso necesario para la consideración del comprador.
Litigios
Deberealizar una búsqueda de litigios adecuada para evaluar si existen casos de litigios contra el propietario, ya que pueden afectar a su propiedad.
Precio oficial de tasación
Esesencial que cualquier comprador de terrenos conozca el precio oficial de tasación. Esto es especialmente importante cuando la Oficina del Catastro registra la transferencia de la propiedad, ya que la autoridad gubernamental confirma el precio oficial de tasación. Este precio oficial determinado por los funcionarios del gobierno se incluye en el cálculo de la tasa de transferencia que la Oficina del Catastro exige para el registro de la transferencia de la propiedad. El precio oficial de tasación suele ser inferior al precio de venta real y al precio de mercado.
Acceso
Por lo general, una propiedad debe conceder a su propietario acceso a una vía pública, ya sea mediante un acceso directamente adyacente o a través de otra propiedad. Si un propietario sólo puede acceder a una vía pública a través de otra propiedad, la servidumbre debe registrarse sobre el terreno de la persona que concede el derecho a poder entrar en el terreno de destino.
Inspección in situ
Ademásde los requisitos mencionados y de la información incluida en un informe de diligencia debida, se aconseja que realice una inspección in situ junto con un profesional inmobiliario. El propósito de una inspección in situ es asegurarse de que la propiedad es el mismo terreno que planea comprar, observar la ubicación del terreno y verificar que el terreno observado es la misma parcela que aparece en los documentos del terreno.
Los servicios de diligencia debida inmobiliaria o verificación e investigación de títulos de Juslaws & Consult incluyen:
⦁ Investigación de la autenticidad, validez y estado actual del título, declaración de impuestos u otros munimentos de título que cubran la propiedad objetivo, incluido el derecho del propietario registrado a transferir o transmitir la propiedad
⦁ Verificación de superposición o doble titulación con los organismos gubernamentales pertinentes
⦁ Investigación de gravámenes y cargas registrados, Investigación de gravámenes y cargas registrados, aparentes y subsistentes sobre la propiedad objetivo
⦁ Investigación de cualquier reclamación, queja, caso o procedimiento pendiente relacionado con la propiedad objetivo ante los órganos administrativos locales, tribunales de primera instancia, tribunales de apelación, y organismos responsables de las funciones de titulación de tierras
⦁ Investigación de la ubicación exacta, el propietario registrado y el/los poseedor/es real/es de la propiedad objetivo, incluidas las reclamaciones de propiedad, posesión y otros derechos reales sobre la misma
⦁ Investigación de la naturaleza, clasificación legal y uso real del suelo de la propiedad objetivo, incluida la clasificación zonal actual y el uso o usos del suelo autorizados de la misma y cualquier propuesta de reclasificación zonal de la misma
⦁ Investigación de las restricciones legales y de uso del suelo sobre el uso previsto por el cliente de la propiedad objetivo, incluyendo servidumbres y retranqueos
⦁ Investigación de la cobertura de la propiedad en cuestión bajo cualquiera de los programas de reforma agraria u otros programas sociales del gobierno
⦁ Investigación de obligaciones y/o cargas fiscales sobre la propiedad en cuestión
⦁ Verificación de geoamenazas con la agencia gubernamental pertinente
⦁ Investigación sobre si la propiedad es un activo ordinario o de capital del propietario registrado
⦁ Investigación sobre el propietario registrado tal como como la dirección actual del mismo y sus herederos (en caso de fallecimiento) o la situación registral actual del mismo y los funcionarios/directores/accionistas actuales del mismo (en caso de persona jurídica)
⦁ Investigación de otros riesgos implicados en la adquisición de la propiedad objetivo, como cuestiones sobre amenaza o propuesta de expropiación o subasta pública de la misma
⦁ Investigación sobre el cumplimiento por parte del propietario o promotor del proyecto de la edificación, zonificación y otras normativas y restricciones de uso y desarrollo del suelo
⦁ Verificación de los permisos, licencias y aprobaciones emitidos en relación con la construcción, desarrollo y/o gestión de la propiedad objetivo.
