Comprar un condominio en Tailandia es una opción atractiva para muchos extranjeros debido a que la ley tailandesa de propiedad y el Código de la Tierra prohíben a cualquier extranjero ser propietario de tierras en el Reino. Sin embargo, usted tiene derecho legal a comprar una unidad de condominio, ya que hay menos restricciones relacionadas con la nacionalidad en virtud del Condominio que rige la propiedad de este tipo de bienes inmuebles.
Es una práctica común que algunos extranjeros utilicen esta oportunidad para poder poseer bienes inmuebles en Tailandia, y muchos compradores de condominios utilizan sus unidades tanto con fines de residencia como de inversión dentro del sector privado.
En Juslaws & Consult's, nuestro departamento corporativo y de propiedad está siempre dispuesto a ayudarle con todas sus preocupaciones relacionadas con la propiedad y asuntos de adquisición de bienes inmuebles.
Un edificio en condominio, coloquialmente conocido como "condominio", es un tipo de propiedad inmobiliaria dividida en múltiples unidades. Cada una de estas unidades tiene su propio propietario, pero las zonas comunes del edificio son copropiedad de los residentes. Los condominios residenciales se construyen con frecuencia como edificios de apartamentos, pero a diferencia de los apartamentos que se alquilan a los inquilinos, las unidades de condominio son propiedad absoluta como bienes personales.
Además, las zonas comunes de un edificio de condominios son propiedad colectiva de los propietarios de las unidades individuales. Estas zonas comunes incluyen pasillos, vestíbulos, gimnasios, piscinas, lavanderías, etc. También incluyen los servicios públicos y las instalaciones, como ascensores, sistema de suministro de agua y sistema de suministro de electricidad. No puede haber un único propietario legal de las zonas comunes: tienen que ser compartidas. Estas zonas comunes, instalaciones y servicios públicos son gestionados colectivamente por todos los propietarios de unidades individuales a través de una asociación de gestión denominada "persona jurídica del condominio".
Un condominio y un complejo de apartamentos sólo se diferencian jurídicamente. No hay forma de diferenciar entre un apartamento y una unidad de condominio simplemente visitando el edificio y mirándolo. Técnicamente, un condominio es un conjunto de zonas comunes y unidades residenciales individuales, así como el terreno sobre el que está construido el edificio. Los condominios tienen normas, restricciones, condiciones y pactos que determinan cómo se espera que los propietarios de las unidades individuales compartan el edificio del condominio; se regulan principalmente a través de contratos de alquiler, normas y reglamentos internos y las disposiciones de la Ley de Condominios. Por lo general, las unidades del condominio no pueden utilizarse como domicilios de negocios o empresas sin un permiso previo concedido por la Persona Jurídica del Condominio. Además, si piensa vivir con su animal de compañía, es aconsejable que vuelva a consultar el reglamento: muchos condominios tailandeses prohíben estrictamente los animales de compañía.
De conformidad con la Ley de Propiedad de Tailandia, existen dos tipos de edificios residenciales en Tailandia: los condominios registrados conforme a la Ley de Condominios, que requieren una licencia de condominio y son gestionados por una persona jurídica del condominio, y los edificios de apartamentos que no están registrados conforme a la Ley de Condominios.
Sólo un condominio registrado conforme a las leyes pertinentes en el Departamento de Tierras ofrece plena propiedad individual con un título de propiedad emitido por el gobierno (Condominium Unit Title Deed). Por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal especifica los procedimientos y requisitos para que un edificio de apartamentos de varias unidades sea autorizado como propiedad horizontal. La Ley de Propiedad Horizontal ha sido modificada varias veces desde su primera promulgación, por lo que es importante conocer las últimas actualizaciones.
No existen restricciones de nacionalidad para los extranjeros que deseen ser propietarios de un condominio en Tailandia. Cualquier extranjero que pueda entrar legalmente en Tailandia (no hay requisitos de visado) puede comprar y poseer una unidad de condominio, siempre que reúna los requisitos para ser propietario con arreglo al artículo 19 de la Ley de Condominios. El artículo 19 establece que los extranjeros, así como las personas jurídicas consideradas por la ley como extranjeros, pueden ser propietarios de una unidad de condominio si cumplen los siguientes requisitos / criterios legales:
Dado que un extranjero cumple los requisitos para ser propietario, sólo puede comprar una unidad de condominio a su nombre si dicha unidad puede venderse por debajo de la cuota de extranjeros. Esto significa que dentro de un edificio de condominios no más del 49 % de todas las unidades pueden ser vendidas a extranjeros - al menos el 51 % del edificio de condominios debe ser propiedad de nacionales tailandeses.
Entre abril de 1999 y abril de 2004, en un intento de reducir el número de nuevos condominios vacíos puestos a la venta, los extranjeros podían, como medida temporal y bajo ciertas restricciones, ser propietarios de todas las unidades en algunos edificios de condominios.
Desde entonces, la cuota extranjera se ha cambiado de nuevo al 49 % de la superficie total sin ninguna excepción. Por lo tanto, ahora un extranjero sólo puede tener la plena propiedad de una unidad de condominio en una proporción que no supere el 49 % de la superficie total de todas las unidades de ese edificio de condominio (estimada para el período de presentación de una solicitud).
Cuando se compra una unidad de condominio ya construida, el vendedor debe presentar una carta de garantía expedida por la Persona Jurídica del Condominio para confirmar que la unidad de condominio entra dentro de la cuota de propiedad inmobiliaria del 49 %. Esto no se aplica a los condominios que aún están en construcción - en tal caso, la Persona Jurídica del Condominio no puede establecerse hasta que la construcción haya finalizado; sólo después de eso, se puede solicitar una carta de garantía. Esto significa que, durante la construcción, el vendedor o los promotores no están obligados a expedir dicha carta. Una persona jurídica de condominio se considera un nacional tailandés y estará sujeta a las leyes tailandesas que rigen la expedición de títulos de propiedad de la tierra, la gestión del control de la construcción y otros asuntos relacionados con los bienes inmuebles.
Un formulario de transacción de divisas (formulario FET), conocido anteriormente como "Thor. Thor. 3", es necesario para registrar su propiedad en el Departamento de Tierras. De acuerdo con la normativa bancaria del BOI, una institución financiera tailandesa autorizada que se ocupe de la conversión de moneda extranjera (que supere la cantidad de 50.000 USD, o su equivalente en otras divisas) tiene que preparar un formulario de Transacción de Divisas; después de eso, la transacción se comunicará al Banco de Tailandia.
Se requiere una copia original del formulario FET con el nombre del extranjero que compra una unidad de condominio, ya sea como receptor de moneda extranjera o como emisor de moneda extranjera, para registrar la propiedad en el Departamento de Tierras; se considera una prueba del cumplimiento por parte del extranjero de la Sección 19 de la Ley de Condominios.
Cuando los importes en moneda extranjera convertidos son inferiores a 50.000 USD, el banco no está obligado a preparar un formulario FET. En este caso, el comprador extranjero puede solicitar una carta de confirmación de la transferencia de moneda extranjera y convertirla a la moneda tailandesa (THB) a través del banco. Esta carta de confirmación también puede utilizarse para registrarse en el Departamento de Tierras, ya que contendrá la misma información que figura en el formulario FET.
El contrato de compraventa de una unidad de condominio especifica detalladamente las responsabilidades del vendedor y del comprador, cubre los calendarios de pago acordados, el precio de compra de la unidad de condominio, la fecha de transferencia, el calendario de desarrollo del proyecto, las responsabilidades por las tasas e impuestos de transferencia, las garantías y los asuntos relacionados con la diligencia debida.
Un contrato de compraventa estándar debe cumplir con la Ley de Protección del Consumidor y la Ley de Condominios, así como con otras leyes relacionadas. La transmisión de la propiedad tiene lugar en una sucursal local de la Oficina del Catastro, y en el momento de la transmisión debe firmarse un contrato de compraventa oficial (en lengua tailandesa); las partes también deben pagar las tasas legales, los impuestos y los gastos de transmisión pertinentes.
El proceso de transferencia de una unidad de condominio en Tailandia conlleva diversas tasas, impuestos y gastos, incluidas las tasas de transferencia (tasas de registro de la propiedad), retenciones fiscales, derechos de timbre y (si procede) impuestos comerciales específicos. Durante el proceso de compra de su unidad de condominio deberá considerarse cuidadosamente el importe de dichas tasas. La forma de repartir estos gastos entre el vendedor y el comprador se negocia durante la preparación del contrato de compraventa y requiere la aprobación de ambas partes.
Al comprar una unidad en un proyecto de condominio en construcción, el vendedor (por lo general, el promotor del proyecto de condominio) sólo puede entregar hasta la mitad de los gastos de registro de la propiedad al comprador debido a las leyes de protección del consumidor. Los condominios no están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles, y sólo hay que pagar una cuota de mantenimiento relativamente baja. En el caso de los condominios residenciales, se han aprobado planes para introducir un impuesto general anual sobre la propiedad. Estos impuestos ascenderán al 0,1% del valor de tasación de la unidad de condominio.
Una vez registrada la propiedad, el nuevo propietario obtendrá un título de propiedad de su unidad de condominio. Cada unidad de vivienda que forma parte del edificio del condominio tiene un título de propiedad que pertenece al propietario legítimo y es emitido por el Departamento de Tierras.
En el título de propiedad debe incluirse lo siguiente:
El vendedor debe presentar una carta que garantice que el condominio cumple con la cuota de propiedad extranjera del 49% y que no hay cuotas de mantenimiento pendientes para la unidad (en caso de que compre una unidad de condominio existente). Otros documentos que se requieren durante la transferencia de la propiedad incluyen:
La compra de un condominio puede parecer fácil, ya que la Ley de Condominios permite a los extranjeros poseer condominios en Tailandia. Sin embargo, la transacción en sí debe ser supervisada por un abogado que esté familiarizado con todo el proceso y pueda cerrar cuidadosamente la transacción; de lo contrario, puede enfrentarse a diversos problemas con su unidad de condominio, como problemas imprevistos relacionados con la propiedad del terreno donde se construye el condominio o superar la cuota del 49% de la propiedad extranjera del condominio.
Si necesita ayuda con su compra, no dude en ponerse en contacto con Juslaws & Consult en nuestras oficinas de Bangkok o Phuket.
