El proceso de compra de un chalet ( o una vivienda unifamiliar) en Tailandia puede constar de varias transacciones. Dado que las casas se consideran estructuras basadas en el terreno, y que la ley de propiedad dicta que los extranjeros no están autorizados a poseer terrenos, por lo general, se proporciona a los compradores un contrato de arrendamiento del terreno - y aquí es donde va a necesitar a Juslaws & Consult. El chalet en sí puede transferirse por separado del terreno en el que está construido, ya que en Tailandia el terreno y la casa pueden tener distintos propietarios; esto se hace normalmente mediante la ejecución de un contrato de arrendamiento a largo plazo. La transferencia de la propiedad de la villa debe registrarse en el Departamento de Tierras o en la Oficina Provincial de Tierras, dependiendo de la ubicación del terreno y de la villa en cuestión. Además, puede asegurarse la propiedad mediante el derecho de usufructo en virtud de los artículos 1417 - 1428 del Código Civil y Comercial de Tailandia.
Las villas suelen ser lujosas, caras y a veces sólo se encuentran en complejos cerrados específicos. Las villas de estos complejos suelen tener una temática similar. Comprar una villa es muy atractivo, ya que este tipo de propiedad ofrece una vivienda realmente exclusiva dentro de un complejo asegurado, y algunas incluso ofrecen excelentes instalaciones dentro de la zona. Los promotores de proyectos de villas deben cumplir unas directrices específicas que figuran en sus licencias de construcción, lo que garantiza la coherencia dentro de la comunidad. En consecuencia, las villas de estos proyectos suelen beneficiarse de servicios profesionales de gestión de la propiedad. Estos servicios, que incluyen tareas de mantenimiento como jardinería, electricidad, sistemas de agua y eliminación de residuos, suelen estar cubiertos por las cuotas mensuales de mantenimiento. Este sistema reduce considerablemente las responsabilidades de cada propietario.
El proceso de compra de una villa en Tailandia se divide en dos actos jurídicos independientes: el arrendamiento del terreno y la compraventa de la villa. El contrato de arrendamiento del terreno se celebra por un periodo de 30 años y se registra en la Oficina del Catastro local. También se celebrará un contrato de compraventa para la compra de la villa como estructura independiente. Este acuerdo se adjuntará al título de propiedad que se conserva en el departamento de catastro. Sin embargo, dependiendo de la zona de compra, esto no siempre es así. La otra operación que puede realizarse es un contrato de arrendamiento del terreno con el promotor por un periodo máximo de 30 años; posteriormente, el promotor transferirá al comprador el permiso de construcción individual de la villa. En este proceso, el titular del permiso está obligado a presentar una notificación reglamentaria al departamento del suelo, acompañada de un aviso de 30 días emitido por la Oficina del Suelo para la transferencia de la propiedad. Durante este periodo, el promotor o el vendedor deben presentar el permiso de construcción o edificación, el documento Tor Ror 900 y el cuaderno de registro de la vivienda en la oficina del terreno. Una vez transcurrido el plazo de 30 días, la propiedad de la vivienda se transfiere al comprador, y el contrato de arrendamiento se registra oficialmente en ese momento.
Paso 1: Encontrar una propiedad en Tailandia
El mercado inmobiliario en Tailandia ha crecido sustancialmente en los últimos diez años, ya que la propiedad extranjera ha seguido aumentando de manera constante. Si planea comprar una propiedad en Tailandia, debe tener en cuenta lo siguiente:
- Siempre que compre una propiedad en Tailandia, deberá recurrir a los servicios de un abogado y un agente inmobiliario. Pueden ayudarle a proteger sus intereses en la adquisición de bienes inmuebles.
- La investigación es esencial.
Antes de iniciar su búsqueda de propiedades, familiarícese con las leyes y reglamentos.
Paso 2: Establecer su empresa tailandesa
Estepaso es algo anticuado en el mercado más reciente, pero dado que sólo una persson tailandesa o entidad puede poseer tierras, algunas personas todavía encuentran útil embarcarse en la compra de una propiedad de esta manera. Para ayudarle a tomar la decisión, consulte siempre con un abogado inmobiliario tailandés antes de elegir cualquier opción.
Existen diferentes entidades empresariales que pueden ser propietarias de bienes inmuebles en Tailandia, por ejemplo, una sociedad limitada tailandesa. Si decide establecer una empresa tailandesa, es mejor saber con seguridad qué tipo de empresa va a registrar. Si termina seleccionando esta opción para comprar propiedades en Tailandia, entonces tendrá que llevar a cabo prácticas comerciales legítimas, ya que la empresa debe permanecer activa. También estará sujeto al impuesto sobre actividades económicas de acuerdo con la legislación tailandesa.
Paso 3: Comprar un chalet en Tailandia
Una vez registrada su Sociedad Limitada tailandesa, se llevarán a cabo algunas acciones adicionales, incluida la consulta con un abogado inmobiliario. Este abogado completará la búsqueda de títulos antes de firmar cualquier contrato. Este paso es sumamente importante porque el comprador debe estar seguro de que la persona que vende la propiedad es su legítimo propietario y, por tanto, tiene derecho a venderla. En el pasado, el sector inmobiliario tailandés fue objeto de fraudes contra extranjeros. Existen varios tipos de títulos de propiedad en Tailandia:
- Generalmente no se recomienda el título de propiedad de derecho posesorio porque no ha habido justificación por parte del Departamento de Tierras; la única justificación existe a través de los pagos de impuestos realizados a la Oficina Administrativa Local.
- Certificado Nor Sor 3 estándar, si el título aún no ha sido medido por el Departamento de Tierras, por lo que no existen límites precisos para la tierra.
- Certificado Nor Sor 3 Gor - la tierra puede ser hipotecada, transferida o vendida de la misma manera que la tierra que tiene un título de propiedad de dominio absoluto.
- Título de propiedad absoluta que otorga al titular plenos derechos sobre el terreno en cuestión.
Si está pensando en adquirir proyectos en fase de preconstrucción, es aconsejable que busque asesoramiento jurídico. Además, necesitará orientación sobre los impuestos de Tailandia sobre la propiedad y las tasas de transferencia asociadas a la compra de su chalet. Para obtener información más detallada sobre la normativa de propiedad extranjera y el proceso de compra de una propiedad en Tailandia, le invitamos a ponerse en contacto con nosotros. Nuestro equipo puede proporcionarle información actualizada y orientación sobre el mercado inmobiliario tailandés.
La transferencia de la propiedad de la villa se lleva a cabo en la oficina de la tierra, donde es esencial tener en cuenta que ciertas leyes, como el Código de la Tierra y la Ley de Condominios, han sido sustituidos por una legislación más reciente. A pesar de estos cambios, la única autoridad gubernamental en Tailandia autorizada para supervisar este proceso administrativo sigue siendo la oficina de la tierra.
Al comprar una propiedad en Tailandia, se requieren los siguientes documentos para transferir la propiedad:
- Permiso de construcción;
- Tabian Baan (libro de la casa);
- Título de propiedad;
- Pasaportes/documentos de identidad del comprador y del vendedor; y
- Documentos oficiales relacionados con la propiedad.
Tanto si está considerando la compra de un chalet como de cualquier otro tipo de propiedad, es muy recomendable buscar la orientación de un abogado o procurador para garantizar una transacción sin problemas y legalmente sólida. En Juslaws & Consult, damos prioridad al cumplimiento de los procedimientos de compra correctos, ya que los problemas relacionados con la propiedad en Tailandia pueden ser tanto inconvenientes como estresantes para los extranjeros.
Para obtener información más completa sobre la compra de terrenos, la compra de un condominio o la realización de la diligencia debida inmobiliaria en Tailandia, no dude en ponerse en contacto con Juslaws & Consult. Puede ponerse en contacto con nosotros en nuestras oficinas de Bangkok o Phuket para obtener más ayuda y orientación.
