En Tailandia, el Departamento de Tierras es responsable de los registros relacionados con la tierra. Sin embargo, comprar un terreno no es una transacción fácil. En Tailandia, hay muchos más obstáculos y vallas que debe superar que una simple búsqueda de propiedades que lleva a cabo al comprar un condominio. Como extranjero, se enfrentará a un proceso muy complicado y complejo para durante su viaje diseñado para la compra de tierras en Tailandia.
En general, bajo la ley tailandesa, los extranjeros prácticamente no se les permite poseer tierras en Tailandia. No obstante, Juslaws & Consult puede presentarle al menos tres opciones que le permitirán comprar o adquirir la propiedad de terrenos en Tailandia:
Según lo estipulado en la Ley de Proclamación del Código de Tierras, B.E. 2497 (1954), la propiedad extranjera de tierras sólo se permite a través de un tratado, tal y como se establece en la Sección 86: "Los extranjeros podrán adquirir tierras en virtud de las disposiciones de un tratado que otorgue el derecho a poseer bienes inmuebles y con sujeción a las disposiciones del presente Código. Con sujeción a lo dispuesto en el artículo 84, los extranjeros mencionados podrán adquirir tierras para residencia, comercio, industria, agricultura, enterramiento, beneficencia pública o religión en las condiciones y con arreglo a los procedimientos prescritos en los reglamentos ministeriales y con el permiso del Ministro".
Dado que actualmente no existen tratados entre Tailandia y otros países, es prácticamente imposible que un extranjero posea tierras en Tailandia directamente a su nombre; aun así, los extranjeros pueden poseer legalmente unidades de condominio.
Por lo tanto, tendrá que buscar otras formas de poseer legalmente la tierra.
El arrendamiento de tierras es una alternativa a la compra de propiedades en Tailandia, y un extranjero puede arrendar una parcela de tierra durante 30 años, con dos prórrogas adicionales de 30 años cada una concedidas después de que expire el plazo del arrendamiento original. Aunque no se trata de una propiedad absoluta, es una forma muy popular de poseer un terreno como extranjero en Tailandia, ya que esta transacción no requiere la creación de una empresa con diferentes accionistas cuyos intereses en algún momento pueden llegar a ser diferentes de los suyos.
Otra ventaja es que puede transferir el contrato de arrendamiento ejecutado para la casa, apartamento privado o unidad de condominio, o incluso vender sus derechos en virtud de dicho contrato. La opción de renovar el contrato después de 30 años no es automática y dependerá de la discreción del arrendador y de las cláusulas particulares incluidas en el contrato de arrendamiento.
Otra alternativa es crear una sociedad de responsabilidad limitada, ya que una empresa tailandesa puede ser la propietaria del terreno. Si decide que ésta es la mejor opción para usted, tenga en cuenta que, como extranjero, no puede poseer más del 49% de las acciones de la sociedad tailandesa: su sociedad tiene que ser al menos en un 51% de propiedad tailandesa, por lo que necesitará accionistas tailandeses.
Puede parecer poco atractiva en comparación con la propiedad directa de la tierra, pero esta opción se considera una de las formas más útiles de comprar o adquirir la propiedad de la tierra en Tailandia como extranjero. No obstante, deberá asegurarse de que los tailandeses que posean el 51% de las acciones de la sociedad sean personas de su confianza.
Cabe mencionar que las sociedades extranjeras no pueden poseer terrenos en Tailandia a menos que reciban incentivos de la BOI.
Si está casado con una ciudadana tailandesa, está en mejor situación. Un extranjero puede comprar terrenos en Tailandia si está casado con un ciudadano tailandés. Sin embargo, sigue habiendo algunas limitaciones.
Nos gustaría llamar su atención sobre el hecho de que, como cónyuge extranjero (también denominado "cónyuge no tailandés"), no tendrá ningún derecho real de propiedad sobre el terreno, y el título de propiedad no podrá estar a su nombre, sino que tendrá que especificar el nombre de su esposa o esposo tailandés en su lugar, ya que el terreno sólo puede ser legalmente propiedad de nacionales tailandeses. Estos bienes inmuebles se consideran propiedad del cónyuge tailandés.
Por último, pueden surgir problemas en caso de divorcio: puede ser difícil demostrar que el terreno es propiedad conyugal. En general, un acuerdo prenupcial bien redactado puede ayudar a minimizar sus riesgos como extranjero. Comprometerse o casarse con un tailandés también le beneficiará a la hora de solicitar un visado. Tenga en cuenta, además, que aunque es posible que un extranjero herede tierras de un cónyuge tailandés, sólo podrá heredar tierras y disponer de ellas; no se le permitirá registrar la propiedad de las tierras en cuestión.
Debido a las actuales restricciones legales en la legislación inmobiliaria tailandesa impuestas a los extranjeros que desean adquirir una propiedad en Tailandia, Juslaws & Consult le recomienda encarecidamente que utilice los servicios de un abogado colegiado en Tailandia si se plantea tal propósito. Nuestros abogados tienen amplia experiencia y profundos conocimientos en derecho inmobiliario, concretamente en lo que se refiere a la compra de terrenos en Tailandia con fines residenciales, y estaremos encantados de ayudarle en su adquisición.
Hay mucha información que un extranjero debe conocer a la hora de comprar un terreno, una villa, una casa o incluso un condominio en Tailandia. Por lo tanto, antes de cualquier compra se deberá llevar a cabo una minuciosa diligencia debida en materia inmobiliaria.
Nuestros servicios incluyen búsquedas de títulos, revisiones del contrato de compraventa antes de que usted lo firme, y muchos otros aspectos. Nuestros abogados estarán encantados de guiarle a lo largo de todo el proceso de compra y se asegurarán de que sus intereses y derechos de propiedad sean atendidos.
Si tiene alguna consulta o necesita más información, no dude en ponerse en contacto con Juslaws & Consult. Estamos siempre a su disposición.
