Contrato de arrendamiento a largo plazo

Para los extranjeros, Tailandia es un destino muy apetecible para jubilarse, y hay varias opciones de propiedad disponibles para quienes deseen permanecer en el país a largo plazo, la primera de las cuales es la compra de un condominio. 

La legislación tailandesa permite a los extranjeros adquirir hasta el 50% de las unidades de un condominio utilizando divisas. La alternativa para comprar un condominio es invertir un mínimo de 40 000 000 de baht tailandeses en la economía del país. Una vez que las autoridades competentes aprueben dicha inversión, el extranjero podrá adquirir un lote de hasta 1600 metros cuadrados para que le sirva de residencia principal. 

Muchos extranjeros consideran que los acuerdos de arrendamiento a largo plazo son la opción más favorable, sobre todo para quienes buscan una vivienda familiar o un condominio en una urbanización que ha alcanzado su límite en cuanto a propiedad extranjera. Un contrato de arrendamiento a largo plazo también puede considerarse una inversión prometedora, pero es esencial buscar el asesoramiento de un abogado tailandés de confianza antes de firmar un acuerdo de este tipo. Así se asegurará de recibir protección y de que se lleve a cabo adecuadamente una investigación de diligencia debida.

Duración y renovación de un contrato de arrendamiento a largo plazo

Los extranjeros que aún no estén registrados en el Departamento de Tierras de Tailandia deben tener en cuenta que los contratos de arrendamiento a largo plazo sólo son válidos durante un máximo de tres años. Los contratos de arrendamiento de 30 años pueden ser más largos si el contrato de arrendamiento está debidamente registrado. Si un contrato de arrendamiento de 30 años no está registrado, el extranjero no tendrá protección contra el desahucio en ese plazo. 

La mayoría de los contratos de arrendamiento a largo plazo constan de cláusulas de renovación, que ofrecen la posibilidad de renovar el contrato una vez transcurridos los primeros 30 años. Aunque algunos contratos de arrendamiento ofrecen más de una renovación, la mayoría solo ofrece una oportunidad. 

Es importante tener en cuenta que una cláusula de renovación permite una renovación, pero no sirve como renovación automática. La cooperación del arrendador es esencial para ejecutar una renovación y, sin ella, no puede llevarse a cabo. Por lo tanto, los extranjeros deben tener cuidado de no firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo sin tener la seguridad concisa de que es posible una renovación del contrato. 

Vender un contrato de arrendamiento

Supongamos que ha comprado el alquiler de un piso y ha firmado un contrato de 30 años. Si has pagado el total del alquiler y decides mudarte al cabo de una década, pueden surgir problemas en relación con los años restantes del contrato. 

En tales situaciones, puede optar por vender el condominio subarrendando los años restantes del contrato. El contrato de arrendamiento original debe permitir claramente el subarriendo para que esta opción sea viable con arreglo a la legislación tailandesa. Antes de firmar un contrato de arrendamiento de 30 años, asegúrese de que el acuerdo le concede explícitamente permiso para subarrendar la propiedad. 

Una opción alternativa consiste en ceder el periodo restante a un tercero antes de que expire el plazo de arrendamiento. El contrato de arrendamiento original debe, de nuevo, otorgarle el derecho a ceder el arrendamiento. También debe identificar a los responsables de la cesión para evitar conflictos.

Propiedad vendida por el propietario

Según la legislación tailandesa, las disposiciones de un contrato de arrendamiento se dividen en dos categorías distintas. La primera categoría se refiere a los derechos de arrendamiento. Las disposiciones sobre derechos de arrendamiento se refieren a la duración del contrato, el alquiler, el uso, el derecho a subarrendar y las responsabilidades de mantenimiento. Si el arrendador decide vender la propiedad o fallece, estas cláusulas seguirán siendo recurribles entre el inquilino y el siguiente arrendador. 

La segunda categoría comprende los derechos no arrendados, que se refieren a los acuerdos celebrados entre el inquilino y el propietario, incluidas las cláusulas de renovación y las cláusulas de sucesión. Estos acuerdos no son exigibles al nuevo arrendador en caso de que el primero venda la propiedad o fallezca. 

Comprar un apartamento o un piso en régimen de arrendamiento

Si desea ser propietario de un condominio, pero la urbanización ya ha alcanzado su límite de propiedad extranjera, puede optar por comprar el condominio pagando por adelantado al promotor un arrendamiento de 30 años. Esta acción se denomina arrendamiento de propiedad y debe ejecutarse con cuidado para garantizar la integridad por parte del promotor. 

Si paga el alquiler de 30 años de una vez, es probable que el promotor siga siendo responsable de los impuestos anuales. Dichos impuestos suelen ascender al 12,5% del alquiler anual estimado. El promotor también debe transferirte todos los derechos relativos a la gestión del comité de propietarios para que tengas voz y voto en el funcionamiento y la gestión del edificio. 

El piso arrendado pasa a los herederos

La legislación tailandesa establece que un contrato de arrendamiento finaliza si el inquilino fallece. Supongamos que un inquilino adquiere un contrato de 30 años pero fallece a los 15 años. Los herederos del inquilino no obtendrán automáticamente derechos sobre la propiedad durante el plazo restante. 

Hay varias vías para mitigar este problema, la primera es nombrar tanto al inquilino como a sus herederos en el contrato de arrendamiento. Si el inquilino fallece inesperadamente, sus herederos tendrán derecho a seguir arrendando el inmueble. 

Otra posibilidad es incluir una cláusula de sucesión en el contrato de arrendamiento original. Dicha cláusula establece que el arrendador está obligado a transmitir el contrato a los herederos del inquilino en caso de fallecimiento de éste. 

Esta solución plantea dos problemas principales. En primer lugar, una cláusula de sucesión sólo está en vigor entre el inquilino y el arrendador inicial y no puede aplicarse al siguiente arrendador si la propiedad se vende o el arrendador inicial fallece. 

Además, los herederos del arrendatario sólo recibirán derechos de arrendamiento "reales" en virtud de una cláusula de sucesión, y no se heredarán disposiciones adicionales, incluida una cláusula de renovación. 

Alquilar una vivienda unifamiliar

La mayoría de los jubilados extranjeros prefieren vivir en una pequeña casa con jardín que en un apartamento en un edificio. Estas personas pueden alojarse en una vivienda unifamiliar alquilando un pequeño terreno compuesto por una casa. Dicho contrato de arrendamiento es similar al de un condominio o apartamento y puede construirse como un contrato de arrendamiento a corto o largo plazo. 

El derecho de superficie en Tailandia

Los extranjeros no pueden poseer legalmente terrenos en Tailandia, pero sí edificios. Muchos extranjeros alquilan terrenos y construyen viviendas, para lo cual deben arrendar el terreno y registrar un derecho de superficie. 

El derecho de superficie actúa como un contrato de arrendamiento y permite al extranjero pagar un alquiler y registrar el contrato de arrendamiento en el Departamento de Tierras de Tailandia. El derecho de superficie puede registrarse con una validez de 30 años y una cláusula de renovación. La principal ventaja de este derecho es que los herederos del arrendatario lo heredan automáticamente, y las transferencias son relativamente sencillas. 

Con un derecho de superficie, un inquilino está legalmente autorizado a obtener un permiso de construcción y edificar en el terreno arrendado. El propietario del terreno en el que un inquilino construye una casa se ve además incentivado a cumplir las cláusulas de renovación, y la venta de la propiedad entraña muchas más dificultades por su parte. 

El propietario del terreno dispone de dos vías de actuación cuando el plazo de arrendamiento y el derecho de superficie dejan de estar en vigor. Puede rescindir el contrato de arrendamiento y comprar la casa construida en la propiedad, o puede solicitar la retirada de la casa para devolver el terreno a su estado original.