El derecho inmobiliario en Tailandia se sitúa en la encrucijada de dos fuerzas contrapuestas: una preferencia constitucional por mantener la tierra en manos tailandesas y un marco legislativo claro que abre vías definidas y legales para que los extranjeros inviertan, ocupen y transmitan bienes inmuebles. Para cualquiera que tenga previsto comprar un piso, alquilar una villa, obtener un usufructo sobre una vivienda familiar o adquirir un activo hotelero, la posición más segura es aquella que se basa directamente en el texto del Código de la Propiedad, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil y Mercantil, en lugar de en rumores o en repetidas afirmaciones de marketing.
Esta guía explica, en términos prácticos, lo que los extranjeros pueden y no pueden hacer según la legislación inmobiliaria tailandesa, cómo tramita realmente el Departamento de Catastro una transferencia de propiedad, cuánto cuesta cada tipo de estructura de propiedad y dónde residen los riesgos jurídicos más graves. A lo largo del texto, las referencias jurídicas remiten a las leyes principales, a los reglamentos ministeriales pertinentes y a una sentencia reciente del Tribunal Supremo que ha modificado la forma en que deben redactarse ahora los contratos de arrendamiento a largo plazo.
El marco normativo que regula la propiedad inmobiliaria en Tailandia
La legislación inmobiliaria tailandesa no está codificada en un único texto legislativo. Las normas que determinan quién puede ser propietario de qué, durante cuánto tiempo y en qué condiciones se encuentran dispersas en varios textos legislativos, cada uno de los cuales cuenta con su propia autoridad encargada de velar por su cumplimiento.
La Ley del Código de la Propiedad Inmobiliaria de 2497 del Era Budista (1954), en su versión modificada, es la principal norma que regula la propiedad inmobiliaria y es aplicada por el Departamento de la Propiedad Inmobiliaria, dependiente del Ministerio del Interior. El Código Civil y Mercantil (CCC) regula los arrendamientos de bienes inmuebles en sus artículos 537 a 571 y establece los derechos reales registrables de usufructo, superficie, habitación y servidumbre en sus artículos 1402 a 1434. La Ley de Propiedad Horizontal de 2522 (1979), en su versión modificada, establece un régimen independiente para la propiedad horizontal de los apartamentos. La Ley de Empresas Extranjeras de 2542 (1999) restringe determinadas actividades comerciales y, junto con el Código de la Propiedad, prohíbe el uso de accionistas nominales tailandeses para eludir los límites a la propiedad extranjera. Por último, la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Edificios de 2562 (2019) introdujo un impuesto anual recurrente sobre la propiedad que sustituyó al antiguo Impuesto sobre Viviendas y Terrenos y al Impuesto de Desarrollo Local.
Por encima de las leyes se encuentra la Constitución del Reino de Tailandia, que consagra la función del Estado en la regulación de la tierra y los recursos naturales, y por debajo de ellas se sitúan los reglamentos ministeriales, las notificaciones departamentales y las sentencias del Tribunal Supremo, que a menudo determinan cómo se aplican las normas en la práctica.
¿Pueden los extranjeros poseer terrenos en Tailandia?
El punto de partida de la legislación inmobiliaria tailandesa es claro. El artículo 86 del Código de la Propiedad Territorial prohíbe a los extranjeros adquirir terrenos, salvo en los casos en que un tratado específico les conceda ese derecho. El último tratado de reciprocidad de Tailandia que permitía la propiedad de terrenos por parte de extranjeros quedó sin efecto en 1970, por lo que, en la actualidad, esa vía contractual sigue existiendo en la legislación, pero no tiene ninguna repercusión práctica. Por lo tanto, la norma general es que un extranjero no puede inscribir la propiedad absoluta de un terreno a su nombre.
El Código de la Propiedad establece un reducido conjunto de excepciones, cada una de ellas sujeta a condiciones estrictas.
Adquisición de terrenos mediante una inversión de 40 millones de baht (artículo 96 bis)
El artículo 96 bis, introducido por la Ley de Modificación del Código de la Propiedad Rural (n.º 8) de 2542 (1999), permite a los extranjeros adquirir hasta un rai (1.600 metros cuadrados) de terreno para uso residencial, siempre que se cumplan cuatro condiciones fundamentales:
- El solicitante ha aportado a Tailandia e invertido al menos 40 millones de baht en los activos especificados en el Reglamento Ministerial, entre los que se incluyen bonos del Estado tailandés, bonos del Banco de Tailandia, fondos de inversión e inversiones en actividades promovidas por la Junta de Inversiones de Tailandia (BOI).
- La inversión debe mantenerse durante al menos cinco años.
- El terreno debe estar situado en una zona residencial de Bangkok, Pattaya o un municipio.
- El Ministro del Interior debe conceder el permiso tras evaluar cada caso individualmente.
Aunque se conceda, este derecho no es transmisible por herencia. A la muerte del propietario, el heredero debe enajenar el terreno en un plazo determinado, a menos que reúna los requisitos por derecho propio. En la práctica, la vía de los 40 millones de baht sigue siendo poco utilizada.
Terrenos en propiedad de cónyuges extranjeros de ciudadanos tailandeses
Un ciudadano tailandés casado con un extranjero puede adquirir un terreno a su nombre, siempre que ambos cónyuges firmen una declaración conjunta ante el Departamento de Catastro en la que se confirme que los fondos utilizados son propiedad personal del cónyuge tailandés y no forman parte del patrimonio conyugal. Dicha declaración es obligatoria en virtud de la normativa del Departamento de Catastro y protege el derecho de propiedad separada del cónyuge tailandés, de conformidad con el artículo 1471 del Código Civil y Mercantil.
Terrenos adquiridos en virtud de las leyes de fomento de la inversión
Las empresas promovidas por la BOI, la Autoridad de Polígonos Industriales de Tailandia (IEAT) y determinadas zonas reguladas pueden estar autorizadas a poseer terrenos para el funcionamiento de la actividad promovida. Estos derechos están vinculados a la promoción, expiran cuando esta finaliza y no dan lugar a un título de propiedad residencial a título personal para los accionistas extranjeros.
Propiedad de pisos en régimen de comunidad de propietarios para extranjeros
La Ley de Propiedad Horizontal establece la única vía para la adquisición de la propiedad plena a la que pueden acceder habitualmente los particulares extranjeros. Una unidad de propiedad horizontal (un apartamento con título de propiedad horizontal) cuenta con su propia escritura de propiedad y puede registrarse a nombre de un extranjero que cumpla los requisitos, siempre que se respete la cuota establecida para todo el edificio.
La cuota del 49 % para inversores extranjeros
De conformidad con el artículo 19 bis de la Ley de Propiedad Horizontal, la superficie total construida de todas las unidades de una misma persona jurídica de propiedad horizontal que sean propiedad de extranjeros no podrá superar el 49 % de la superficie total vendible. El 51 % restante deberá ser propiedad de ciudadanos tailandeses o de personas jurídicas tailandesas que cumplan los criterios de elegibilidad establecidos en la Ley. La persona jurídica de propiedad horizontal se encarga de llevar un control de esta cuota, que es verificada por el Departamento de Catastro antes de cada inscripción de transferencia.
Si se agota la cuota para extranjeros en un edificio, un comprador extranjero no puede inscribir la propiedad a título definitivo y debe esperar a que un propietario tailandés venda a un comprador extranjero (lo que no libera nueva cuota), buscar otro edificio o plantearse un arrendamiento a largo plazo registrado de la vivienda.
Requisitos de elegibilidad en virtud del artículo 19
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal enumera quiénes reúnen los requisitos para ser considerados propietarios extranjeros. Las cinco categorías incluyen a los extranjeros con residencia permanente en Tailandia, los extranjeros admitidos en virtud de la Ley de Promoción de Inversiones, las personas jurídicas consideradas extranjeras según el Código de la Propiedad que, no obstante, se benefician de las leyes de inversión, las personas jurídicas constituidas en el extranjero que cuentan con el respaldo de la Junta de Inversiones (BOI) y, la categoría más común, los extranjeros o las personas jurídicas extranjeras que han introducido fondos en Tailandia a través de los canales bancarios adecuados en forma de divisas.
El formulario de operaciones de cambio de divisas (FETF)
Para la mayoría de los compradores particulares, los requisitos se derivan del artículo 19(5). El importe total de la compra debe transferirse a Tailandia en moneda extranjera y convertirse a baht tailandés dentro del país. El banco tailandés receptor emite un formulario de transacción de divisas (FETF, anteriormente Thor Tor 3) en el que se registran la transferencia entrante, la moneda original, la conversión a baht y la finalidad indicada («para la compra de una vivienda en propiedad horizontal»). Para cualquier transferencia entrante de 50 000 USD o su equivalente y superior, el FETF es obligatorio y se comunica al Banco de Tailandia. El Departamento de Catastro no registrará la transferencia de la cuota para extranjeros sin el FETF.
Herencia de una vivienda en propiedad horizontal
Un heredero extranjero que herede un piso de un propietario anterior se enfrenta a dos posibles situaciones en virtud del artículo 19, apartado 7. Si el heredero cumple por sí mismo los requisitos de una de las categorías de elegibilidad del artículo 19, la vivienda puede registrarse a nombre del heredero dentro de la cuota para extranjeros. Si el heredero no cumple los requisitos, la ley le obliga a notificarlo al funcionario competente en un plazo de 60 días desde la adquisición de la propiedad y a enajenar la vivienda en el plazo de un año. De no hacerlo, el Director General del Departamento de Tierras tiene la facultad de enajenar la vivienda en nombre del heredero.
Arrendamientos a largo plazo de terrenos o inmuebles
Cuando un extranjero no puede adquirir un terreno en propiedad plena, el arrendamiento a largo plazo registrado es la alternativa jurídica más habitual.
El plazo máximo legal de 30 años
El artículo 540 del Código Civil y Mercantil establece que la duración de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles no puede exceder los treinta años, y que cualquier plazo superior se reduce automáticamente a treinta años. En virtud del artículo 538, un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles por un plazo superior a tres años debe formalizarse por escrito e inscribirse en el Registro de la Propiedad; de lo contrario, solo será válido por tres años, independientemente de lo acordado por las partes.
Arrendamiento de bienes inmuebles para el comercio y la industria
La Ley de arrendamiento de bienes inmuebles para el comercio y la industria de 2542 (1999) permite contratos de arrendamiento comercial e industrial de hasta 50 años, renovables por otros 50 años. La ley se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento registrados en virtud de la misma para un uso comercial o industrial genuino, y la normativa pertinente exige una superficie mínima para el proyecto y la aprobación del Departamento de Catastro. No se trata de una figura jurídica destinada a fines residenciales.
El fin de la estructura de arrendamiento 30+30+30
Durante muchos años, el mercado inmobiliario se basó en contratos de arrendamiento que combinaban un plazo inicial de 30 años con dos renovaciones de 30 años, pagadas y firmadas por adelantado, y que se comercializaban entre los compradores extranjeros como un arrendamiento de 90 años. En la sentencia del Tribunal Supremo n.º 4655/2566 (marzo de 2025), el Tribunal sostuvo que las cláusulas de renovación automática acordadas previamente son únicamente promesas contractuales personales. No vinculan al terreno, no vinculan a ningún propietario posterior del terreno y no pueden hacerse valer como derecho real frente a terceros. En la práctica, esto significa que:
- Un contrato de arrendamiento registrado tiene una vigencia máxima de 30 años.
- Cualquier «renovación» constituye un nuevo contrato, por lo que requiere el consentimiento del propietario registrado en ese momento.
- La prima de renovación pagada por adelantado no está protegida en caso de que el terreno se transmita o se herede.
Los compradores extranjeros deben considerar ahora cualquier contrato de arrendamiento de 30 años como un derecho de 30 años, y no como un derecho de 90 años. Entre las técnicas de redacción que mejoran realmente la posición del comprador se incluyen la inscripción de la superficie del edificio, las opciones recíprocas de compra vinculadas al patrimonio solvente de una contraparte tailandesa y la estructuración de la operación de modo que el edificio (que puede ser de propiedad extranjera) se mantenga separado del terreno.
Usufructo, superficie y derecho de habitación
Más allá de la propiedad y el arrendamiento, el Código Civil y Mercantil establece tres derechos reales personales que pueden inscribirse en el registro de la propiedad y hacerse valer incluso después de la transmisión del terreno.
Usufructo (artículos 1417 a 1428)
El usufructo confiere a su titular el derecho a poseer, utilizar, disfrutar, administrar y percibir los frutos de un bien inmueble propiedad de otra persona. El usufructuario puede arrendar el inmueble a un tercero (mientras dure el usufructo), residir en él u obtener ingresos del mismo, pero no puede vender el terreno subyacente. Un usufructo puede concederse por un plazo determinado de hasta 30 años o durante toda la vida del usufructuario. El derecho se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con la escritura de propiedad y subsiste tras una transmisión de la titularidad.
Superficies (artículos 1410 a 1416)
La superficie otorga a su titular el derecho a ser propietario de edificios, construcciones o plantaciones situados en un terreno propiedad de otra persona. Se trata del instrumento jurídico más habitual entre los extranjeros que compran o construyen una vivienda en un terreno propiedad de un cónyuge tailandés o de una empresa tailandesa; el extranjero inscribe el edificio a su nombre, mientras que el terreno sigue a nombre del propietario tailandés. Una superficie puede concederse por un plazo determinado de hasta 30 años, durante toda la vida del propietario o durante toda la vida del superficiaryo, según lo que se acuerde.
Vivienda (artículos 1402 a 1409)
El derecho de habitación permite a una persona vivir en la vivienda de otra persona de forma gratuita. Se trata de un derecho personal e intransferible que se extingue con el fallecimiento de su titular. Se utiliza con mayor frecuencia en el ámbito familiar, por ejemplo, en acuerdos de convivencia tras un divorcio, más que como estructura comercial.
Comparación de las principales estructuras de propiedad de extranjeros
| Estructura | Duración máxima | Registrable | Transferible | Uso habitual |
|---|---|---|---|---|
| Propiedad horizontal | Perpetuo | Sí (equivalente a un chanote) | Sí, dentro del cupo del 49 % | Vivienda propia, inversión |
| Contrato de arrendamiento registrado | 30 años para uso residencial, hasta 50+50 para uso comercial | Sí | Solo con el consentimiento del arrendador | Terreno para construir una villa, piso en un edificio donde ya no hay plazas disponibles |
| Usufructo | 30 años o de por vida | Sí | Personal, intransferible | Acuerdo matrimonial, vivienda familiar |
| Superficies | 30 años o de por vida | Sí | Sí (dependiendo de las condiciones) | Propiedad de inmuebles en terrenos de titularidad tailandesa |
| Vivienda | De por vida | Sí | Personal, intransferible | Modalidades de convivencia familiar |
La propiedad de terrenos a través de una sociedad tailandesa: la trampa del prestanombres
Uno de los mitos más arraigados en el sector inmobiliario tailandés es que un extranjero puede adquirir terrenos de forma legal mediante la constitución de una sociedad tailandesa en la que los accionistas tailandeses posean el 51 % de las acciones, mientras que el extranjero controla la empresa a través de derechos de voto preferentes o acuerdos paralelos. Esta estructura es ilegal cuando los accionistas tailandeses actúan como prestanombres en nombre del extranjero.
La combinación del artículo 113 del Código de la Propiedad Inmobiliaria y el artículo 35 de la Ley de Empresas Extranjeras tiene por objeto combatir el uso de ciudadanos o personas jurídicas tailandesas como testaferros para permitir que un extranjero eluda los límites legales de propiedad. Cuando un ciudadano tailandés posee un terreno en calidad de agente o testaferro de un extranjero, la ley considera que dicho terreno pertenece al extranjero y ordena su enajenación en virtud del artículo 94 del Código de la Propiedad Inmobiliaria. La sanción penal por los acuerdos de prestanombres en virtud de la Ley de Negocios Extranjeros es de hasta tres años de prisión y una multa de entre 100 000 y 1 millón de baht, con una multa diaria hasta que se cumpla la ley.
Desde 2024, el Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD) y el Departamento de Investigaciones Especiales (DSI) han intensificado las medidas de control. La transacción inmobiliaria en sí misma puede ser anulada, la empresa puede ser eliminada del registro y los administradores y los accionistas tailandeses ficticios pueden ser procesados. Las empresas auténticas con mayoría tailandesa y accionistas tailandeses sustantivos que llevan a cabo una actividad empresarial real no son el objetivo de estas investigaciones; el objetivo es la estructura en la que un extranjero controla una empresa solo de forma para poseer terrenos residenciales o recreativos.
Para obtener información más detallada sobre la ejecución de los derechos de los accionistas nominales y sobre cómo estructurar una participación mayoritaria en Tailandia que cumpla con la normativa, consulte nuestra guía complementaria titulada «Accionistas nominales en Tailandia y cómo cumplir con la normativa».
Títulos de propiedad: lo que realmente está comprando
No todas las parcelas de «terreno» en Tailandia tienen el mismo estatus jurídico. Antes de firmar cualquier documento, es necesario cotejar el título de propiedad con los registros del Departamento de Catastro.
| Documento | Nombre tailandés | Derechos cedidos | Apto para inversiones vinculadas al extranjero |
|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | Lote de terreno | Título de propiedad absoluta con límites topográficos medidos por GPS | Sí (es el único documento totalmente adecuado) |
| Ni tres ni cuatro | N.S. 3 G | Certificado de uso confirmado, con levantamiento aéreo | Aceptable, se puede mejorar a Chanote |
| Ni Sor 3 | N.º 3 | Certificado de uso, sin levantamiento topográfico preciso | Precaución: son frecuentes los conflictos sobre límites |
| Sor Kor 1 | A.D. 1 | Únicamente reclamación de posesión | No |
| Por Bor Tor 5 | P.B.T. 5 | Recibo de pago de impuestos, sin derecho de propiedad | No |
El proceso de compra en la Oficina del Catastro
La compra de una propiedad en Tailandia culmina en la oficina del Departamento de Catastro, donde se inscribe la escritura de propiedad. El proceso suele seguir los pasos que se indican a continuación.
- Diligencia debida jurídica sobre el título de propiedad, la capacidad jurídica del vendedor, las cargas, la cuota extranjera de la persona jurídica de la comunidad de propietarios, las licencias urbanísticas, las restricciones medioambientales y cualquier litigio pendiente. El Departamento de Catastro emite un informe oficial de investigación del título de propiedad previa solicitud.
- Acuerdo de reserva con un depósito reembolsable o parcialmente reembolsable, a la espera del resultado de la diligencia debida.
- Contrato de compraventa con condiciones suspensivas (titularidad libre de cargas, disponibilidad de la cuota para extranjeros, justificante del impuesto sobre el rendimiento del capital) y una distribución clara de los gastos de transferencia, los impuestos y el impuesto de timbre.
- Transferencia de fondos entrantes a través de un banco con licencia tailandesa, en moneda extranjera, convertida a baht en Tailandia, respaldada por un FETF para importes iguales o superiores a 50 000 USD por transferencia.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, que se realiza en persona (o a través de un apoderado debidamente autorizado con un poder notarial). El funcionario del Registro de la Propiedad verifica la identidad, el FETF cuando proceda, el contrato de compraventa, la escritura de propiedad y la carta de cuota extranjera de la persona jurídica, y recauda todas las tasas e impuestos oficiales.
- Expedición de la nueva escritura a nombre del comprador, o inscripción del arrendamiento, del usufructo o de la superficie en el reverso de la escritura.
En el caso de una compra sencilla de un piso, el registro suele completarse en un solo día en la Oficina del Catastro, siempre que todos los documentos estén en regla. Las transacciones más complejas, en las que intervenga una empresa compradora, una promoción del BOI o una autorización medioambiental, pueden prolongarse varios meses.
Tasas e impuestos estatales sobre las transmisiones de propiedad
Los impuestos de transmisión se calculan sobre el mayor de los siguientes importes: el valor de tasación oficial (la valoración del Ministerio de Hacienda) y el precio de contrato, salvo que la ley disponga lo contrario. A continuación se indican los tipos impositivos estándar.
| Cargo | Tarifa estándar | Pagador por defecto según la ley | Notas |
|---|---|---|---|
| Cuota de traspaso | el 2 % del valor de tasación | Normalmente se divide al 50 % según lo estipulado en el contrato | Tarifas reducidas para la adquisición de una vivienda habitual a nombre de un ciudadano tailandés que cumpla los requisitos, en el marco de la actual iniciativa del Gobierno |
| Impuesto específico sobre las actividades económicas (ICE) | 3,3 % (3 % + recargo local del 10 %) del valor catastral o de tasación, el que sea mayor | Vendedor | Se aplica si el vendedor ha sido propietario durante menos de 5 años y no figura inscrito en el Tabien Baan desde hace al menos 1 año |
| Impuesto sobre actos jurídicos documentados | el 0,5 % del valor de registro | Vendedor | Se aplica únicamente si no se aplica el SBT |
| Retención en origen | Particulares: escala progresiva; Empresas: el 1 % del valor catastral o de tasación, el que sea mayor | Vendedor | Deducible del impuesto sobre la renta del vendedor |
| Tasa de inscripción del contrato de arrendamiento | El 1 % del alquiler total correspondiente al periodo de vigencia + el 0,1 % en concepto de impuesto de timbre | Normalmente, de inquilino o compartido | Obligatorio para contratos de arrendamiento de más de tres años |
| Tasa de inscripción de la hipoteca | El 1 % del importe garantizado, con un límite máximo de 200 000 THB | Prestatario | Derecho de retención del prestamista sobre la escritura de propiedad |
El Gobierno ha reducido, de forma periódica, los gastos de transferencia y de hipoteca para la adquisición de viviendas principales por parte de ciudadanos tailandeses que cumplan los requisitos, hasta determinados límites máximos de precio; por lo general, los extranjeros no pueden acogerse a estas promociones. Las tarifas actuales y cualquier reducción vigente pueden consultarse en el Departamento de Catastro o con nuestro equipo.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles
La Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Edificios de 2562 (2019) sustituyó al antiguo Impuesto sobre Viviendas y Terrenos. Su gestión corre a cargo de la organización administrativa local (la Administración Metropolitana de Bangkok, la Administración Municipal de Pattaya o la administración municipal o de subdistrito correspondiente). Las notificaciones de liquidación se emiten normalmente en febrero y el impuesto vence el 30 de abril de cada año, pudiendo abonarse en un solo pago o en hasta tres plazos.
La ley establece unos límites máximos legales por categoría de uso, y el tipo efectivo que se aplica se fija mediante Real Decreto. Los límites máximos son:
- Uso agrícola: máximo 0,15 %
- Uso residencial: máximo del 0,30 %
- Otros usos (comerciales, industriales): máximo 1,20 %
- Terrenos baldíos o sin utilizar: un máximo del 1,20 %, que se incrementará cada tres años hasta alcanzar el 3 % si no se utilizan
En el caso de un ciudadano tailandés que sea propietario tanto del terreno como del edificio que utiliza como residencia principal y cuyo nombre figure en el Tabien Baan, los primeros 50 millones de baht del valor catastral combinado están exentos. En el caso de un propietario del edificio utilizado únicamente como residencia principal (normalmente un ocupante de un condominio cuyo nombre figura en el registro de la vivienda), la exención es de 10 millones de baht. Los propietarios extranjeros pueden acogerse a los tipos impositivos más bajos, pero por lo general no a la exención basada en la residencia, ya que el registro Tabien Baan es normalmente un documento reservado a los ciudadanos tailandeses.
Errores en la redacción que deben evitar los compradores extranjeros
Varios problemas recurrentes dan lugar a costosos litigios o a denegaciones de registro en el Departamento de Catastro. Los más habituales son las «cartas complementarias» no registradas que prometen renovaciones de arrendamiento sin valor, contratos en dos idiomas en los que la versión tailandesa entra en conflicto con la versión inglesa (la versión tailandesa suele prevalecer ante un tribunal tailandés), cuotas de propiedad horizontal para extranjeros no verificadas que dan lugar a una compra bloqueada, el pago del precio de compra en una cuenta personal tailandesa en lugar de en una cuenta de garantía regulada o en la cuenta de clientes de un abogado, y bloques de firmas que no cumplen con las normas tailandesas sobre personas jurídicas (autoridad de firma de un director frente a dos directores, dependiendo de la declaración jurada de la empresa).
Cada uno de estos aspectos puede abordarse mediante un examen jurídico previo a la firma y mediante la negociación de un contrato de compraventa de acciones (SPA) debidamente redactado, cuyas condiciones suspensivas estén vinculadas a pruebas documentales (una carta de participación de la persona jurídica extranjera, una búsqueda de antecedentes en el Registro de la Propiedad con una antigüedad máxima de 30 días y un FETF completo antes de la inscripción de la transferencia).
Planificación sucesoria para inmuebles tailandeses de propiedad extranjera
Los bienes inmuebles tailandeses se rigen por la legislación tailandesa en materia de sucesiones, al tratarse de bienes inmuebles situados en el Reino. Un testamento extranjero puede ser reconocido en virtud de los artículos 1623 y siguientes del Código Civil y Mercantil si cumple los requisitos formales establecidos por la legislación de la nacionalidad del testador o por la legislación tailandesa; sin embargo, un testamento redactado en tailandés y firmado ante dos testigos en Tailandia simplifica considerablemente la tramitación sucesoria. El testamento tailandés debe:
- Identifique cada bien inmueble tailandés mediante el número de escritura, el número de parcela y el amphur, o bien mediante el número de unidad de condominio y el registro de la persona jurídica
- Asignar el piso sujeto a la cuota para extranjeros a un heredero extranjero o tailandés (teniendo en cuenta las implicaciones del artículo 19(7) mencionadas anteriormente)
- Abordar la limitada transferibilidad de los derechos de usufructo, de habitación y de arrendamiento personal, que se extinguen con el fallecimiento
- Nombrar a un albacea residente en Tailandia que esté facultado para presentar la solicitud de sucesión ante el tribunal provincial competente
Preguntas frecuentes sobre la legislación inmobiliaria tailandesa
¿Puede un extranjero ser propietario de una vivienda, pero no del terreno en el que se encuentra?
Sí. Según la legislación tailandesa, el edificio es un bien inmueble independiente del terreno. Un extranjero puede ser propietario absoluto de un edificio, inscrito a su nombre mediante un derecho de superficie registrado en la escritura de propiedad del terreno, mientras que un ciudadano tailandés o una persona jurídica que cumpla los requisitos es el propietario del terreno. Esta es la estructura habitual que se utiliza en el caso de las villas de propiedad extranjera construidas en terrenos arrendados a largo plazo o de propiedad familiar.
¿Cuánto tiempo dura la propiedad absoluta de un piso?
La propiedad absoluta de un piso en régimen de propiedad horizontal, con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal, es perpetua. La escritura de propiedad del piso (de efecto jurídico similar al de un «chanote» en el caso de los terrenos) se mantiene a nombre del propietario extranjero siempre que este siga cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 19 y se respete el límite de propiedad extranjera del edificio. El derecho se transmite a los herederos con arreglo a las normas de sucesión previstas en el artículo 19, apartado 7.
¿Sigue siendo válido un contrato de arrendamiento de 90 años en Tailandia?
No, no como un único derecho registrable. Tras la sentencia del Tribunal Supremo n.º 4655/2566 (marzo de 2025), la práctica de comercializar un contrato de arrendamiento de 30+30+30 años como un contrato de 90 años ya no es válida. Los primeros 30 años pueden registrarse y protegerse como un derecho real sobre el terreno. Cualquier renovación posterior constituye un contrato independiente que requiere el consentimiento del propietario en ese momento en el momento de la renovación y no puede pagarse por adelantado de forma que vincule al terreno.
¿Puedo comprar un piso con dinero que ya tengo depositado en una cuenta bancaria tailandesa?
Por lo general, no, a menos que los fondos se mantengan en una cuenta en baht para no residentes (NRBA) o en una cuenta en moneda extranjera que el Banco de Tailandia reconozca a efectos de remesas entrantes. Para registrar la propiedad extranjera con arreglo al artículo 19(5), el Departamento de Catastro exige pruebas de una transferencia entrante de moneda extranjera convertida a baht en Tailandia, acreditada mediante un FETF. Los baht ya existentes en una cuenta de residente no pueden cumplir ese requisito.
¿Puede mi empresa tailandesa comprar un terreno para mi uso personal?
Si la empresa es realmente de propiedad mayoritaria tailandesa y los accionistas tailandeses son accionistas reales que dirigen un negocio real, la empresa puede ser propietaria de terrenos para sus fines corporativos. Si los accionistas tailandeses son prestanombres que mantienen las acciones únicamente a nombre de un extranjero, dicha estructura infringe el artículo 113 del Código de la Propiedad Inmobiliaria y el artículo 35 de la Ley de Empresas Extranjeras, lo que expone a las partes a sanciones penales y a la anulación de la transacción inmobiliaria.
¿Qué ocurre con mi piso cuando fallezca?
La vivienda se transmite a los herederos designados en su testamento tailandés, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 19, apartado 7, de la Ley de Propiedad Horizontal. Un heredero extranjero que cumpla por sí mismo alguno de los requisitos establecidos en el artículo 19 podrá inscribir la vivienda a su nombre en un plazo de 60 días a partir de la adquisición del derecho. Un heredero extranjero que no cumpla dichos requisitos deberá notificarlo al funcionario competente en un plazo de 60 días y enajenar la vivienda en el plazo de un año.
¿Es necesario que me encuentre físicamente en Tailandia para formalizar la compra de una propiedad?
No. El Departamento de Catastro acepta un poder notarial, legalizado ante notario y (en su caso) legalizado ante el consulado o provisto de apostilla, que autorice a un abogado residente en Tailandia o a un agente de confianza a firmar los documentos de transferencia. El poder debe describir específicamente la propiedad indicando el número de la escritura de propiedad y la transacción haciendo referencia al contrato de compraventa, y debe estar firmado por dos testigos para que sea válido ante el Departamento de Catastro.
¿Hay que pagar impuestos sobre las ganancias de capital al vender una propiedad en Tailandia?
Tailandia no aplica un impuesto sobre las ganancias de capital independiente para las personas físicas; las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles se gravan mediante el mecanismo de retención en origen del Departamento de Catastro, calculado según una fórmula que tiene en cuenta el valor de tasación, el período de tenencia y el tramo del impuesto sobre la renta del vendedor. En la mayoría de los casos, el pago de la retención constituye el impuesto definitivo para las personas físicas. Se aplica un impuesto específico sobre actividades económicas del 3,3 % si el vendedor es una sociedad, o si un vendedor particular ha mantenido la propiedad durante menos de cinco años y no está inscrito en el Tabien Baan desde hace al menos un año.
¿Cuál es la diferencia entre un «chanote» y un «nor sor 3 gor»?
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) es la forma más elevada de título de propiedad en Tailandia. Se ha medido mediante GPS, sus límites están fijados con precisión y confiere plenos derechos de propiedad absoluta, incluido el derecho a vender, arrendar, hipotecar y dividir la propiedad. Un Nor Sor 3 Gor es un certificado de uso confirmado, medido por satélite pero con límites terrestres menos precisos; confiere derechos equivalentes a la propiedad y puede convertirse en un Chanote mediante un procedimiento del Departamento de Catastro. Ambos son válidos para transacciones con participación extranjera, pero se prefiere el Chanote para cualquier compra de envergadura.
¿Puedo alquilar mi piso en Tailandia por periodos cortos en plataformas como Airbnb?
Los alquileres a corto plazo de menos de 30 días suelen estar regulados por la Ley de Hostelería de 2547 (2004), que exige una licencia hotelera. La mayoría de los estatutos de las comunidades de propietarios también prohíben expresamente los alquileres a corto plazo. Alquilar una vivienda por días sin licencia hotelera y sin el consentimiento de la comunidad de propietarios conlleva el riesgo de multas, órdenes de cierre y disputas con los demás propietarios del edificio. Los alquileres a largo plazo de 30 días o más, debidamente declarados a efectos fiscales, constituyen el enfoque legal habitual.
Por qué es importante realizar una revisión jurídica antes de firmar
A primera vista, la legislación inmobiliaria tailandesa parece engañosamente sencilla. La propiedad de un piso se indica en una sola línea en la escritura de propiedad, el arrendamiento es una anotación registrada de tres líneas en el reverso del Chanote, y el usufructo es una breve mención. La complejidad radica en todo lo que rodea a esas entradas: la correspondencia de los importes del FETF con el precio del contrato, la carta de cuota extranjera, la verificación de la participación accionarial de la empresa y la autoridad para firmar, la inspección de la parcela con respecto al plan maestro del Departamento de Catastro, la comprobación de cargas y la redacción cuidadosa de los derechos de reserva cuando una estructura registrada no puede satisfacer plenamente la intención comercial del comprador.
Juslaws & Consult asesora a compradores extranjeros, promotores inmobiliarios, inversores del sector hotelero y family offices en todo el ciclo de las operaciones inmobiliarias en Tailandia, desde la diligencia debida y la redacción de contratos de compraventa hasta el registro, la estructuración de arrendamientos y usufructos, los asuntos relacionados con terrenos promovidos por la BOI y el IEAT, y la liquidación de sucesiones tailandesas. Si está evaluando una transacción o desea una segunda opinión sobre un borrador de contrato, nuestro equipo puede revisar los documentos, explicarle los riesgos prácticos y ayudarle a garantizar las protecciones registradas que la ley realmente ofrece.
