Aspectos legales sobre el alquiler de una unidad de condominio en AirBnB en Tailandia
Los organismos estatales de Phuket advirtieron recientemente a los propietarios de condominios de que el alquiler diario de una unidad de condominio a través de AirBnB podría infringir la Ley Hotelera. Además, rara vez se paga el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la renta de las personas físicas por esos ingresos de alquiler (si es que no se paga por ningún ingreso de alquiler). Por si fuera poco, el alquiler diario podría considerarse en algunos casos como una actividad comercial y, por consiguiente, infringir la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe las actividades comerciales, y, en el caso de los extranjeros, la Ley de Negocios Extranjeros.
Desde el punto de vista político, AirBnB ha sido criticado por varias razones en muchas jurisdicciones de todo el mundo: el alquiler a corto plazo a turistas se considera un uso indebido del limitado espacio de alquiler y quita apartamentos asequibles a los lugareños, se considera competencia desleal para los operadores hoteleros, que tienen que cumplir muchos requisitos y pagar impuestos, y equivale a saltarse la normativa de protección del consumidor.
Los inquilinos de AirBnB podrían no disfrutar del nivel de seguridad que pueden esperar en un hotel en caso de accidentes o disputas con el propietario. Por ejemplo, en virtud de los artículos 674 a 679 del Código Civil y Comercial tailandés (CCC), un hotel es responsable de cualquier pérdida o daño sufrido por sus huéspedes, incluso si dicha pérdida o daño fue causado por extraños, y no está claro si los tribunales tailandeses aplicarían estos artículos en el caso de que se alquile una unidad de condominio.
Por último, otros copropietarios suelen considerar que la llegada frecuente de nuevos inquilinos de AirBnB afecta negativamente a la calidad de vida de la comunidad de propietarios en muchos aspectos.
Los defensores de AirBnB responden que AirBnB es una historia de éxito. Es una de las empresas de nueva creación más valoradas del mundo, con 30.000 millones de dólares. Ofrece alojamiento asequible a viajeros de bajo presupuesto y contribuye al crecimiento de las economías locales, e incluso es cada vez más popular entre los viajeros de negocios que desean alojarse en su país. También desempeña un papel cada vez más importante en el sector hostelero tailandés, especialmente en Bangkok y Phuket, y aunque algunos lo consideran ilegal, las autoridades estatales rara vez aplican la ley. Sin embargo, todos estos son argumentos de hecho y no dicen nada sobre la legalidad del éxito de AirBnB en Tailandia. ¿Existen argumentos jurídicos que puedan citarse en defensa del alquiler a corto plazo que se hizo tan popular gracias a AirBnB? ¿Y en qué casos exactamente es ilegal alquilar una vivienda en Tailandia?
La disposición legal más fundamental en este contexto es el artículo 1336 del CCC, que establece que, dentro de los límites de la ley, el propietario de un bien tiene derecho a utilizarlo y a percibir sus frutos. Y para la copropiedad, el artículo 1360 del CCC establece que cada copropietario tiene derecho a utilizar la propiedad en la medida en que dicho uso no sea incompatible con los derechos de los demás copropietarios.
¿Cuáles son los "límites de la ley" y los límites derivados de los derechos de otros copropietarios cuando se trata de alquileres diarios en condominios? Tenga en cuenta que no hemos podido encontrar ninguna resolución judicial precedente que aclare las cuestiones que se exponen a continuación. Por lo tanto, sólo podemos señalar el marco legal.
1. Limitaciones en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal
Lamentablemente, la Ley de Propiedad Horizontal aclara relativamente poco lo que esto significa para los derechos y obligaciones de los copropietarios de una propiedad horizontal en cuanto a sus relaciones mutuas. No obstante, contiene disposiciones relativas a la administración, el Reglamento de la comunidad, el condominio jurídico, las juntas generales de copropietarios y las resoluciones.
De acuerdo con el artículo 17/7, no se podrá realizar ninguna actividad comercial en un edificio en régimen de propiedad horizontal, excepto en la zona comercial especificada en el primer párrafo. De conformidad con el artículo 65, toda persona que infrinja el artículo 17/1 será sancionada con una multa no superior a cincuenta mil baht y, además, el infractor será sancionado con una multa diaria no superior a cinco mil baht durante todo el período de infracción o incumplimiento de dichas disposiciones.
2. Limitaciones en virtud de la Ley hotelera
La Ley de Hostelería exige la obtención de una licencia especial antes de explotar un hotel. Por explotar un hotel sin licencia, la Ley de Hostelería impone penas de prisión no superiores a un año o una multa no superior a 20.000 baht, o ambas, y una multa no superior a 10.000 baht por cada día de infracción.
La Ley de Hoteles define el hotel como un lugar establecido con fines comerciales que proporciona residencia temporal a cambio de una remuneración, pero según el artículo 4 (b) excluye los lugares que se alquilan mensualmente.
Esta es una buena noticia para todos los propietarios de condominios, ya que significa que pueden alquilar su lugar sobre una base mensual sin preocuparse por una licencia de hotel. La Ley Hotelera podría seguir aplicándose a los propietarios que alquilan por días, normalmente a través de AirBnB, que ha facilitado el alquiler a corto plazo para todo el mundo, permitiendo a cualquier propietario gestionar su propio pequeño "hotel".
El Reglamento ministerial de la Ley hotelera de 2005 contiene una exención para determinadas plazas que ha suscitado un apasionado debate sobre si estas exenciones de la Ley hotelera se aplican también a los propietarios de condominios que alquilan sus plazas a corto plazo:
"Cualquier local residencial abierto al público para alquiler con no más de 4 habitaciones en todas las plantas en conjunto, ya sea en un solo edificio o en varios edificios, y con una capacidad total de servicio de 20 huéspedes, que funcione como un pequeño negocio que proporciona una fuente adicional de ingresos para los propietarios" está exento de la Ley Hotelera. Los propietarios de estos locales también están obligados a informar al Registro Hotelero, pero no necesitan una licencia hotelera y no tienen que cumplir todos los requisitos aplicables a los hoteles.
La cuestión controvertida es la siguiente: ¿"local residencial" se refiere a cada unidad del condominio o a todo el condominio, es decir, a todo el edificio? Por lo que sabemos, esta cuestión jurídica aún no se ha aclarado en una resolución judicial.
3. ¿Puede una comunidad de propietarios solicitar una licencia hotelera?
Si un condominio se va a alquilar por días como en AirBnB, se podría considerar solicitar una Licencia Hotelera para legalizar dicho "condotel".
En teoría es posible, pero los requisitos para obtener una licencia hotelera son considerables. Para poder optar a ella, el hotel no sólo debe contar con un director de hotel cualificado, sino también cumplir la Ley de Control de la Edificación y disponer de un permiso de construcción y un certificado de uso en los que debe constar que el edificio puede utilizarse como hotel. Si la licencia de obras y el certificado de uso no contemplan ese uso, pueden modificarse si el edificio existente cumple los requisitos de seguridad contra incendios y otros requisitos de seguridad para hoteles, que son más estrictos que para las viviendas en régimen de propiedad horizontal.
4. Qué impuestos gravan los ingresos por alquiler
Según la legislación fiscal tailandesa, los ingresos por alquiler están sujetos al actual impuesto sobre la vivienda y el suelo, con un tipo del 12,5%, y al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con tipos progresivos (tipo de retención del 5% en origen o del 15% si el alquiler se transfiere al extranjero, salvo que un convenio de doble imposición disponga otra cosa). Normalmente, el impuesto sobre la vivienda y el suelo puede deducirse de la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
5. ¿Recurso legal contra los copropietarios que alquilan a diario?
Esta cuestión ha sido planteada por algunos copropietarios que consideran que el alquiler por días interfiere en su disfrute de las zonas comunes de una comunidad de propietarios por diversos motivos.
El Código Civil y Comercial tailandés contiene disposiciones que protegen al copropietario contra las molestias y daños excesivos. El copropietario afectado puede demandar a su vecino arrendatario en un procedimiento civil para obtener una indemnización por daños y perjuicios o una orden judicial.
Pero, ¿y si las molestias no alcanzan el umbral de molestias y daños causados por el alquiler, que debe probarse y ser suficientemente importante? ¿Tiene algún derecho el copropietario descontento con las idas y venidas de los inquilinos de AirBnB?
Suponiendo que el alquiler a través de AirBnB infrinja realmente la Ley hotelera, ¿puede el copropietario invocar la Ley hotelera y derivar de ella derechos individuales? Seguramente puede poner la infracción en conocimiento de las autoridades competentes y esperar que hagan cumplir la Ley hotelera; pero lo más probable es que un tribunal no admita una denuncia por infracción de la Ley hotelera presentada por un copropietario molesto. En cambio, sí podría admitirse una denuncia por incumplimiento de las obligaciones contractuales o del Reglamento de la comunidad de propietarios.
Por lo tanto, nuestra recomendación a los copropietarios y a los condominios jurídicos a los que no les gusta AirBnB sería redactar y aprobar reglamentos que prohíban el alquiler de unidades por días, o buscar una conciliación de intereses entre el interés de alquilar una propiedad y el interés de los vecinos que desaprueban dicho alquiler. Los reglamentos de propiedad horizontal, los contratos de compraventa y los contratos de arrendamiento de inmuebles pueden redactarse en este sentido y serán vinculantes para todas las partes.
Finalmente, con base en una resolución de los copropietarios el condominio jurídico puede tomar medidas para hacer cumplir dicha resolución, y de acuerdo con la Sección 39 de la Ley de Condominio el condominio jurídico puede ejercer el derecho de copropietario que cubre todos los bienes comunes para defenderlos contra personas ajenas o exigir la devolución de los bienes en beneficio de todos los copropietarios. Las medidas apropiadas no violarían los derechos de propiedad de los copropietarios que se han sometido al Reglamento del Condominio. Las medidas precisas que el condominio jurídico puede tomar para hacer cumplir el Reglamento de Condominio deben ser decididas por los tribunales caso por caso.
Phorn Patimon, Asociado principal de Juslaws & Consult
Christian Moser, Asociado principal de Juslaws & Consult
