Calidad de vida bajo el sol tropical
VON Christian moser ::: Thailands Immobilienmarkt verzeichnet weiterhin einen ungebrochenen Boom, insbesondere in der Hauptstadt Bangkok wie auch in den Ferienorten Phuket, Hua Hin, Ko Samui und Pattaya. El desarrollo y la construcción de proyectos de gran envergadura, como lujosas viviendas unifamiliares (condominios), suponen un gran avance. Este desarrollo se debe al auge del turismo de ocio y a la creciente popularidad de la metrópolis tailandesa y de las zonas residenciales, por ejemplo como destino de vacaciones de invierno. Este auge se produce sobre todo en el segmento de lujo. Hace tiempo que en Europa se ha reconocido que Tailandia ofrece una calidad de vida única en un clima tropical. Los inmuebles tailandeses también son oportunidades de inversión. El rendimiento anual de la inversión en la compraventa de viviendas en Bangkok oscila entre el 5% y el 10%. En los últimos años, la mayoría de los condominios han registrado un incremento de la rentabilidad. Los apartamentos de lujo en las cercanías de la red de trenes Skytrain de Bangkok ofrecen una excelente relación calidad-precio y cuentan con fantásticas vistas, un alto nivel de seguridad (24 horas de servicio de guardia/seguridad), aparcamiento, varias piscinas de alta calidad y un servicio similar al de los hoteles.
Cerca de las estaciones del Skytrain se levantan nuevos barrios urbanos, comercios y hoteles ultramodernos. Gracias a este desarrollo, el encanto relajado e incomparable de Tailandia seguirá siendo una realidad. En este año se construirán nuevos tramos del moderno Skytrain, que llegará rápidamente hasta el mar y unirá Bangkok con la ciudad de Pattaya en el futuro.
Überprüfung durch das Land Department
Ausländische Investoren oder Besucher können Condominiums als Volleigentum erwerben. La Ley de Condominios de Tailandia establece que las personas físicas o jurídicas extranjeras pueden constituir un condominio. Zusätzlich erwirbt der Käufer automatisch einen Miteigentumsanteil hinsichtlich des zugrunde liegenden Grundstücks. El adquirente extranjero adquiere los correspondientes títulos de propiedad, cuyo original se encuentra en la administración de fincas competente. Por lo tanto, la compra de una vivienda de propiedad en Alemania es obligatoria.
En caso de que el contrato de compraventa haya sido redactado, que el primer importe haya sido fijado, por ejemplo, en el caso de una compra "fuera de plan", o que haya sido objeto de una reserva o de otra medida similar, se deberá realizar un examen exhaustivo (Due Diligence) del contrato de compraventa y, en su caso, del vendedor, por parte de un asesor jurídico. Die Pro- perty Due Diligence sollte mindestens eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse beim Land Department, die Prüfung des Vertragswerks sowie die Prüfung der gesetzlich geforderten Genehmigungen (Condominium License etc.) umfassen. Además, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, más del 50% del total de los propietarios tailandeses pertenecen a la Comunidad, y los medios para la transferencia desde el extranjero deben ser aceptados. Das Land Department überprüft das Vorliegen dieser Voraussetzungen von Amts wegen, bevor das Wohneigentum auf den Ausländer übertragen wird.
En caso de que la compra de un inmueble en Tailandia se financie con fondos propios, el Derecho tailandés prevé la utilización de distintos medios de garantía, como la hipoteca o un tipo de garantía (venta con derecho de rescate). La Hipoteca tailandesa se caracteriza por una mayor vinculación jurídica que la Hipoteca y, por lo tanto, es compatible con el Derecho alemán.
Por lo tanto, si se lleva a cabo una gestión exhaustiva de los contratos de garantía, es posible que se aplique el Derecho alemán en caso de extinción del contrato en un primer momento y que el derecho de garantía se aplique en Alemania.
Por lo tanto, es posible contratar hasta un máximo de dos contratos de seguros eficaces. Landerwerb per Private Company Limited Por lo tanto, las posibilidades de inversión en inmuebles tailandeses no se limitan a los condominios, sino que se extienden también a la compra de viviendas, villas y hoteles. No obstante, en el caso de la compra de viviendas en propiedad, debe tenerse en cuenta que, por regla general, las personas jurídicas que residen en el extranjero no pueden adquirir un inmueble. En la práctica tácita tailandesa, muchos extranjeros utilizan el mismo nombre que sus socios tailandeses. Sin embargo, esto no es aconsejable en el caso de grandes inversiones en dos países: Por una parte, se aplica el Derecho tailandés, en virtud del cual, a través de un socio (persona designada), se aplica el Derecho extranjero vigente. Por otra parte, existe el riesgo de que el socio tailandés no pueda acceder a las cuentas pendientes. Sin embargo, esto no significa que el inversor extranjero no pueda obtener un préstamo seguro. Algunos inversores se basan en una sociedad limitada tailandesa, comparable a la alemana GmbH. A este respecto, debe tenerse en cuenta que la capitalización de los tailandeses debe ser máxima. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai-Partners erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, dass der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. En este caso, es importante que estos derechos estén incluidos en una "estructura de acciones preferentes" en los fondos de garantía de la sociedad y no se vean afectados por la división entre las sociedades. Por otra parte, es preciso señalar que no existe ninguna estructura de capital ilegal.
Los inversores extranjeros profesionales, que invierten a gran escala en activos inmobiliarios, no están de acuerdo con la solución descrita anteriormente. Es kann dann eine aufwendigere zweistufige Holdingstruktur geschaffen werden, bei der eine Holdinggesellschaft die Kapitalmehrheit der das Land erwerbenden Gesellschaft hält. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Diese Eintragung verschafft dem Pächter jedoch keine weitergehenden Rechte, sondern stellt lediglich ein Formerfordernis für die Wirksamkeit des Pachtvertrages dar. Übrigens ist die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als "Leasehold" bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.
Aunque se trate de una sociedad tailandesa controlada por un inversor extranjero o incluso de una sociedad de cartera, su larga duración -más de 30 años- no es suficiente. Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. Zwar folgt das Eigentum an einem Gebäude gemäß dem Civil and Commercial Code grundsätzlich dem Eigentum am Land, auf dem es errichtet ist. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten Superficies eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Daneben kennt der Civil and Commercial Code noch weitere dingliche Nutzungsrechte. En conjunto, se puede afirmar que un inversor extranjero que haya creado un fondo sobre una sociedad de cartera controlada por él y que, además, sea miembro de una sociedad de cartera constituida sobre la base del fondo, goza de una mayor seguridad de inversión. La administración tailandesa, a pesar de los obstáculos jurídicos existentes, se ha comprometido a eliminar el capital extranjero y ha optado por la continuidad. Las estructuras existentes están sujetas a la protección de los derechos de propiedad intelectual, siempre que no se trate de estructuras de explotación ilegales. La adquisición directa de una vivienda en propiedad (o de un inmueble en propiedad) no está permitida en ningún caso a los inversores extranjeros:
