Ley del impuesto sobre el suelo y la construcción en Tailandia
El 7 de junio de 2016, el Gobierno tailandés aprobó el proyecto de Ley del Impuesto sobre Construcciones y Terrenos, que se publicó en el Boletín Oficial. Esta ley entrará en vigor en enero de 2020 y sustituirá a la antigua Ley del Impuesto sobre Construcciones y Terrenos B.E. 2475 (1932), al Impuesto de Mantenimiento Local 2508/Impuesto de Desarrollo Local B.E. 2508 (1965), al Real Decreto de Designación del Precio Medio (1986) y a la Notificación del Consejo Ejecutivo Nacional nº 156 (1972).
La nueva ley del impuesto sobre el suelo y la construcción en Tailandia surge en un contexto político de rápida ejecución de proyectos de infraestructuras muy ambiciosos, como los 20 megaproyectos anunciados por el Gabinete, que incluyen nudos de transporte, nuevas líneas BTS, mejora de los aeropuertos existentes e implantación de sistemas ferroviarios. Con la nueva normativa, se considera que el precio del suelo aumentará debido a la proximidad de algunos de estos proyectos de infraestructuras.
Ley del impuesto sobre el suelo y la construcción en Tailandia
Los Contribuyentes serán personas físicas o jurídicas propietarias de terrenos o edificios, o personas físicas o jurídicas que estén en posesión o posesión a pedal de terrenos o edificios que pertenezcan al Estado. Los Bienes imponibles serán Terrenos, Edificios y Condominios. Esto tiene un gran impacto en la legislación del impuesto sobre bienes inmuebles en toda Tailandia.
La base imponible se calcula sobre el valor total de "terrenos y edificios" a partir del valor de tasación de los terrenos, edificios y condominios, así como de la tasa de depreciación especificada por el Ministerio de Hacienda.
Tipo impositivo
Según el Gobierno tailandés, la ley va dirigida a los especuladores del suelo, y el Ministro de Hacienda ha confirmado que la nueva ley del impuesto sobre bienes inmuebles contribuirá a generar 64.300 millones de THB en el primer ejercicio fiscal. En el sector privado, las opiniones son muy distintas; por un lado, algunos promotores de renombre, como Pruksa, promotor que cotiza en la SET, han confirmado que la nueva normativa pondrá en marcha la venta de muchas parcelas, y en cambio, consultores inmobiliarios internacionales, como Knight Frank, han negado que el impuesto vaya a tener efecto alguno sobre el precio del suelo en las ubicaciones privilegiadas de Bangkok.
No creemos que los REITS con activos en retail, oficinas o fábricas perciban mucho los efectos de la nueva regulación, pero quizás los Fondos Inmobiliarios Hoteleros sí sufran las consecuencias de este nuevo impuesto en un contexto difícil de sobreoferta de habitaciones debido a la implantación del modelo de negocio AirBnB en ciudades como Bangkok o Phuket.
Merece la pena seguir de cerca la nueva ley del impuesto sobre el suelo y la construcción en Tailandia para ver qué consecuencias tendrá, si es que tiene alguna, en una economía ya de por sí frágil.
Phorn Patimon, Asociado principal de Juslaws & Consult
José Herrera, Socio de Juslaws & Consult
¿Base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles?
La base imponible para este cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función del valor catastral del terreno, condominio o edificio.
Cuando no existe un valor catastral para el terreno y los edificios, entonces hay algunas normas, condiciones prescritas y procedimientos que pueden ayudar a determinar la base del impuesto sobre construcciones y terrenos. Hay que tener en cuenta que el impuesto de urbanización es diferente del impuesto sobre la vivienda y el suelo establecido, y el tipo impositivo del valor del suelo de los terrenos que se van a urbanizar debe someterse a una evaluación del impuesto de urbanización para determinar con exactitud el tipo impositivo del valor del suelo de urbanización.
Impuestos sobre bienes inmuebles y exención del impuesto sobre construcciones
Los terrenos o edificios que se utilicen con fines agrícolas estarán exentos de la base imponible si el impuesto total no supera los 50 millones de THB. Los terrenos o edificios que se utilicen con fines residenciales estarán exentos si el impuesto no supera los 50 millones de THB y el nombre que figura en los documentos de registro del hogar figuraba el 1 de enero del ejercicio fiscal. Si ocurre lo mismo y el propietario posee el edificio pero no el terreno, el importe que no debe superarse es de 10 millones de THB.
Las residencias ocupadas por sus propietarios no están exentas automáticamente del pago de impuestos por una residencia privada, un terreno u otros bienes situados en él. El impuesto se paga a las autoridades administrativas locales una vez que se ha confirmado la deuda tributaria de acuerdo con los nuevos tipos impositivos máximos y se ha comunicado al contribuyente.
¿Cuándo hay que pagar los impuestos?
El Gobierno notifica al contribuyente el importe que debe pagar. Esta notificación se envía a la persona física o jurídica que debe pagar el impuesto antes de febrero. El pago debe efectuarse antes de abril.
Una notificación oficial debe incluir el importe del impuesto a pagar, el tipo impositivo, el valor de tasación y una lista de los terrenos o edificios. Se están haciendo esfuerzos para mejorar la eficacia de la recaudación de impuestos por parte de las autoridades locales en Tailandia.
¿Dónde se puede pagar el impuesto?
El impuesto puede pagarse en:
- Ayuntamiento de Pattaya.
- La Oficina Khet para terrenos o edificios en Bangkok.
- La Organización Administrativa de Tambon para terrenos y edificios.
- Oficina Municipal para terrenos o edificios en el término municipal.
- Oficina de cualquier otra administración local especificada por la ley para terrenos o edificios de la zona.
Sanciones por demora en el pago de impuestos
Si se retrasa en el pago de los impuestos, el gobierno envía una advertencia con una fecha límite en mayo, en la que debe efectuarse el pago atrasado más el importe de la multa. Si el contribuyente sigue sin pagar en ese plazo, se le impondrá una multa del 40% del importe de los impuestos atrasados.
Si el pago se realizó antes de recibir la advertencia, el importe de la sanción es sólo del 10%. Si el contribuyente incumple el plazo especificado pero consigue pagar dentro del plazo estipulado en la advertencia, entonces se le impone un 20%. Los meses siguientes devengarán un 1% más por mes (o fracción de mes).
¿Quién paga el impuesto sobre construcciones y terrenos?
La nueva ley fiscal estipula que las siguientes finalidades darán lugar a impuestos:
- Terrenos o edificios vacíos y sin uso.
- Fines excluidos las viviendas residenciales o los terrenos agrícolas.
- Edificio y terreno destinados a vivienda.
- Terrenos y edificios utilizados con fines agrícolas
El propietario es responsable del pago del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de construcción.
Básicamente, esto significa que el nuevo sistema fiscal afecta a los bienes inmuebles en el sentido de que los propietarios de terrenos o de una estructura permanente construida sobre un terreno están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles. Hay tres nuevos tipos impositivos máximos que dependen del valor (valor de tasación de la propiedad) y de la finalidad del terreno o los edificios, así como de la clasificación del terreno. Estas nuevas leyes del impuesto sobre bienes inmuebles tienen por objeto reducir la carga fiscal de los propietarios.
En conclusión
Básicamente, la finalidad de esta ley es conseguir que cualquier persona o entidad que se beneficie de la propiedad de terrenos o edificios pague el impuesto sobre bienes inmuebles o construcciones. Los tipos impositivos se determinan mediante cálculos basados en la finalidad del terreno/edificio y su valor global. Muchas personas o entidades también obtienen ingresos por el alquiler de propiedades a través de un contrato de arrendamiento. Existen determinados ámbitos en los que procede aplicar reducciones fiscales durante el periodo impositivo habitual, incluso en el caso de propiedades no arrendadas. También se han introducido otros cambios en el Código Tributario en general, incluidos cambios significativos en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
