Comprar una propiedad en Tailandia como extranjero puede resultar desalentador. Hay muchos factores a tener en cuenta, y puede que la legislación tailandesa no sea un área en la que esté bien informado. A continuación encontrará un resumen de los pasos que hay que dar para comprar una propiedad o un inmueble en el Reino de Tailandia.
1. Encontrar un agente inmobiliario tailandés
Como extranjero, es esencial que cuente con la ayuda de un experto local a la hora de comprar una propiedad en Tailandia. Un agente inmobiliario especializado podrá comunicarse con las demás partes implicadas en su lengua materna y conocerá mejor la zona geográfica.
Un agente inmobiliario le ahorrará mucho esfuerzo y tiempo al proporcionarle una gama adecuada de propiedades que se ajusten a su rango de precios y necesidades. A pesar de lo que muchos creen, comprar una propiedad directamente a un promotor puede acarrearle gastos más importantes de lo que preveía en un principio, a diferencia de trabajar a través de un agente.
Como las propiedades en Tailandia suelen ofrecerse a un precio fijo, un agente competente servirá de valioso enlace entre usted y el promotor o el vendedor. Estará mejor posicionado para conseguir el precio más razonable y representará sus intereses en cada paso del proceso.
2. Planificación jurídica con un abogado inmobiliario tailandés
Como es probable que gaste gran parte de sus ahorros en una propiedad en Tailandia, es fundamental realizar una planificación meticulosa. Esto sólo puede lograrse con un abogado inmobiliario profesional en Tailandia.
Como extranjero, es probable que haya muchos aspectos legales que le resulten desconocidos, por lo que, antes de firmar cualquier contrato o acuerdo, se aconseja consultar a un abogado inmobiliario tailandés y cubrir todos los fundamentos jurídicos de la compra.
3. Completar una búsqueda de títulos
Un paso fundamental en el proceso de compra de una propiedad es examinar a fondo el título de propiedad registrado en la Oficina del Catastro. De este modo se asegura de que el vendedor posee un título legal sobre la propiedad antes de llegar a un acuerdo.
Una búsqueda exhaustiva del título proporcionará un historial claro de la titularidad de la propiedad e indicará todos los intereses de propiedad registrados, incluidos gravámenes e hipotecas. La búsqueda de títulos verificará además los derechos reservados relativos al acceso a la propiedad, como los derechos de construcción, los códigos de planificación medioambiental y la zonificación residencial aplicables a la zona.
4. Pagar la fianza
Si está satisfecho con la propiedad y su título, se le pedirá que haga un depósito para indicar su participación en los procesos que seguirán. A cambio del depósito, el vendedor reservará efectivamente la propiedad y continuará con el siguiente paso del proceso de compra, que implica la redacción de los contratos.
El depósito no es reembolsable a menos que especifiques cláusulas particulares, como una cláusula de "salida" o una cláusula de "sujeto a título claro".
5. Revisar el contrato de propiedad
Es muy recomendable que pida a su abogado inmobiliario tailandés que realice una revisión diligente del contrato de propiedad, ya que el vendedor es el que redactará el contrato. Al evaluar los términos y condiciones especificados en el contrato, estará protegiendo sus intereses.
Según el contrato de compraventa, se aplicará una penalización en caso de retraso en el pago, que debe ser razonable para ambas partes. La proporción y el calendario del pago deben ser prácticos y justos. Una vez que estés conforme con las condiciones del contrato, deberás realizar pagos progresivos.
El primer 25% del pago debe abonarse una vez asegurado el tejado de la propiedad. El siguiente 25% del pago debe abonarse cuando todas las ventanas y puertas estén aseguradas, y el último 25% se asigna a los accesorios y las instalaciones.
Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en Tailandia
¿Pueden los extranjeros comprar terrenos en Tailandia?
Un extranjero que quiera comprar un terreno y construir una casa en Tailandia debe obtener un contrato de arrendamiento a largo plazo sobre la propiedad. El arrendamiento no puede superar los 30 años en total. Para construir una casa, el extranjero debe obtener un permiso de construcción registrado a su nombre. Esto es necesario para que el extranjero tenga un contrato oficial de arrendamiento a largo plazo sobre la propiedad y sea el propietario legal de la casa.
El contrato de arrendamiento puede especificar que se permite a otra persona convertirse en propietario legal en caso de que se venda la propiedad. También existe la opción de subarrendar la propiedad y comprarla en su totalidad cuando la legislación inmobiliaria tailandesa cambie en el futuro, lo que permitirá al extranjero obtener la propiedad absoluta. El arrendamiento es la forma más común y práctica de que un extranjero adquiera una propiedad tailandesa.
¿Puede un extranjero ser propietario de una vivienda en Tailandia?
Los extranjeros pueden ser propietarios de un condominio en Tailandia suscribiendo un contrato de arrendamiento a largo plazo o comprando una unidad con título de propiedad absoluta. Un extranjero que desee obtener la propiedad de pleno dominio de un condominio en Tailandia puede hacerlo según la cuota de la unidad.
La legislación tailandesa permite a los extranjeros poseer hasta el 49% de la superficie vendible de un proyecto de condominio. Pueden adquirir el 51% restante mediante un contrato de arrendamiento. El arrendamiento ofrece el derecho de posesión y uso del condominio durante un periodo determinado, y el arrendamiento es transferible. Un extranjero puede arrendar un condominio por un máximo de 30 años, y puede renovar el contrato por 30 años más.
¿Qué impuestos están asociados a los gastos corrientes de ser propietario de una vivienda?
Dependiendo del precio de la propiedad, se aplica el impuesto sobre bienes inmuebles a la propiedad de un condominio. Todos los copropietarios del condominio deberán contribuir a los gastos de funcionamiento y mantenimiento del mismo. Esta cuota se conoce como cuota de mantenimiento de la zona común y se calcula mes a mes en función del tamaño de la unidad. Los condóminos también están sujetos a una cuota de fondo de amortización, que contribuye a un fondo de reserva dedicado a gastos mayores.
¿Puede un extranjero poseer y construir estructuras en el terreno de su propiedad?
Según la ley, cualquier edificio se considera parte de la propiedad sobre la que se asienta. Sin embargo, si un inquilino que arrienda el terreno construye una estructura en la propiedad, el edificio se considera una entidad independiente. Por tanto, los extranjeros pueden ser propietarios de los edificios situados en el terreno que alquilan en Tailandia.
Si un extranjero tiene un cónyuge tailandés y desea construir una estructura en el terreno de su cónyuge, se le aconseja firmar un contrato de arrendamiento que estipule que es arrendatario. De este modo, el extranjero y su cónyuge serán copropietarios del edificio, pero no del terreno en el que se construya.
¿Es mejor para un extranjero comprar un terreno o un piso?
Que un extranjero compre un terreno o un condominio depende en última instancia de sus objetivos de inversión y preferencias personales. Comprar un terreno conlleva muchas oportunidades de expansión y ofrece una beneficiosa relación precio-valor. En comparación, los condominios suelen estar asociados a estrictas normas de renovación y reforma y a un control limitado. Sin embargo, un condominio es la opción más lucrativa y ofrece a los compradores una estrategia de salida fácil. Por lo tanto, si la flexibilidad y la facilidad son su máxima prioridad, comprar un condominio es la mejor opción.
