Las subastas públicas organizadas por el Departamento de Ejecución Judicial, la autoridad central encargada de la ejecución de resoluciones judiciales dependiente del Ministerio de Justicia, constituyen una de las vías de acceso al mercado inmobiliario tailandés que más se pasan por alto. Los inmuebles que se ofrecen en estas subastas, procedentes de hipotecas impagadas, patrimonios en quiebra y activos incautados en casos de blanqueo de capitales, se negocian habitualmente a precios muy inferiores al nivel del mercado libre para unidades comparables. La contrapartida es un marco procedimental y jurídico que penaliza al postor desprevenido y, en el caso de los compradores extranjeros, añade restricciones derivadas del Código de la Propiedad y de la Ley de Propiedad Horizontal a las propias normas de la subasta.
Esta guía se basa en las publicaciones del Departamento de Ejecución Judicial, los reglamentos ministeriales pertinentes, el Código de Procedimiento Civil, modificado por la Ley n.º 30 de 2560 (2017) y la enmienda del artículo 309 quater de 2558 (2015), así como en la Ley de Propiedad Horizontal de 2522, en su versión modificada. En ella se exponen los fundamentos jurídicos de la subasta, los documentos y depósitos necesarios para pujar, el mecanismo de reducción de precios que a menudo hace que la tercera o cuarta subasta resulten las más atractivas, los trámites de transferencia de la titularidad en la Oficina del Catastro una vez finalizada la subasta, y los aspectos que un postor extranjero debe planificar con antelación.
El marco jurídico de las subastas públicas en Tailandia
Las subastas públicas de bienes embargados se llevan a cabo en virtud del título II del libro IV del Código de Procedimiento Civil, que regula la ejecución forzosa tras una sentencia judicial firme. Una vez que el acreedor judicial obtiene un título ejecutivo, el Departamento de Ejecución Judicial embarga los bienes muebles e inmuebles del deudor judicial y los pone a la venta mediante subasta pública con el fin de satisfacer la deuda judicial; el excedente, si lo hubiera, se devuelve al deudor. Se utiliza el mismo mecanismo en los procedimientos de quiebra previstos en la Ley de Quiebras de 2483 (1940) y en la enajenación de bienes decomisados en virtud de la Ley contra el Blanqueo de Capitales de 2542 (1999).
La modificación de 2017 del Código de Procedimiento Civil (Ley n.º 30, año 2560 del calendario budista) renumeró y modernizó los artículos relativos a las subastas. Las normas sobre subastas se recogen ahora principalmente en los artículos 331 a 335. El artículo 331 establece que el Departamento de Ejecución Judicial podrá celebrar subastas durante los fines de semana y fuera del horario de oficina sin necesidad de autorización judicial previa. El artículo 333 permite a cualquier persona interesada, incluidos el postor, el deudor o el acreedor, presentar una objeción a la celebración de la subasta en un plazo de quince días. El anterior artículo 309 quater, añadido en 2015, es la norma que más ha contribuido a que las subastas de pisos en propiedad horizontal resulten atractivas para los compradores particulares, ya que exime al postor ganador del pago de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes y las multas pendientes del propietario anterior.
Tanto los ciudadanos tailandeses como los extranjeros pueden inscribirse como licitadores. No obstante, la participación extranjera debe cumplir con la Ley del Catastro de 2497 (1954) en lo que respecta a los terrenos, y con la Ley de Propiedad Horizontal en lo que respecta a las viviendas en régimen de propiedad horizontal. Dichas normas no quedan sin efecto por el mero hecho de que la venta se lleve a cabo en virtud de una resolución judicial. Nuestro equipo de Juslaws & Consult asesora habitualmente a compradores extranjeros sobre estas cuestiones en el marco de nuestra práctica de Derecho Inmobiliario y de Inversiones.
Dónde encontrar anuncios de subastas
El Departamento de Ejecución Judicial publica sus anuncios de subasta pública (ประกาศขายทอดตลาด) en su portal central de listados, accessible en asset.led.go.th, con calendarios separados para cada oficina de ejecución. Las oficinas provinciales también mantienen sus propios tablones de anuncios. Cada anuncio especifica el número de expediente, el tipo de bien (apartamento, terreno con edificación, terreno baldío, fábrica o bien mueble), los datos de la escritura de propiedad, el valor de tasación, la fecha y el lugar de la venta, la fianza exigida y cualquier gravamen o advertencia. El anuncio constituye el contrato. Las condiciones de licitación impresas en el anuncio son vinculantes para el adjudicatario, por lo que leer el documento de principio a fin antes del día de la venta es el paso más importante de la diligencia debida.
El Departamento también gestiona un portal de servicios electrónicos para la inscripción en línea, la presentación de fianzas y la puja a distancia en determinadas provincias, lo que ha ido sustituyendo progresivamente la asistencia presencial con pago en efectivo para los lotes de mayor valor.
Diligencia debida previa a la subasta
Los inmuebles vendidos en subasta se venden «tal cual». El Departamento de Ejecución Judicial no ofrece garantía alguna en cuanto al estado físico, la ocupación o los gravámenes ocultos, más allá de lo que se indique en el anuncio. El postor deberá realizar con antelación una verificación independiente. Un expediente completo previo a la subasta debe incluir, como mínimo, la escritura de propiedad (chanote, นส.4), el certificado de cargas del registro de la propiedad, la licencia de obras, cualquier contrato de arrendamiento registrado, el informe de cuotas pendientes de la persona jurídica del condominio, cuando proceda, una inspección física del lugar, una comprobación de la ocupación actual y de la presencia de cualquier ocupante ilegal o arrendatario, y la confirmación del valor de tasación utilizado para fijar la puja inicial.
En el caso concreto de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, el comprador también debe verificar la situación respecto a la cuota de propiedad extranjera prevista en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal si el comprador extranjero tiene la intención de inscribir la vivienda a su nombre. El límite máximo del 49 % de propiedad extranjera por edificio se aplica independientemente de si la vivienda se adquiere mediante venta privada o en una subasta pública. Una unidad situada en un edificio que ya haya agotado su cuota de propiedad extranjera no puede transferirse a un postor extranjero ganador en una plaza de la cuota de propiedad extranjera, y el postor se verá obligado a registrar la unidad bajo la cuota tailandesa del 51 % a través de una contraparte tailandesa o a perder el depósito. Nuestro equipo de Diligencia Debida Corporativa realiza esta comprobación de forma rutinaria antes de que nuestros clientes abonen un depósito.
Quién puede registrarse como licitador
Tanto los ciudadanos tailandeses como los extranjeros pueden inscribirse, ya sea en persona o a través de un apoderado debidamente autorizado. Las personas jurídicas, tanto tailandesas como extranjeras, también pueden inscribirse, siempre que cumplan las mismas restricciones en materia de propiedad inmobiliaria y cuotas de propiedad horizontal que se aplican a las transacciones en el mercado libre.
Los documentos de identificación necesarios para la inscripción son, en resumen, un documento nacional de identidad tailandés o un pasaporte para los licitadores particulares, junto con una copia certificada de cada una de las páginas utilizadas; un poder notarial con un sello fiscal de 30 bahts adherido conforme al Código de Rentas, además de los documentos de identidad del poderdante y del apoderado, en caso de que el licitador designe a un representante; y, en el caso de una persona jurídica, una declaración jurada certificada de la empresa (หนังสือรับรอง) expedida por el Departamento de Desarrollo Empresarial con una antigüedad máxima de un mes antes de la fecha de la subasta, los documentos de identidad del director autorizado y los documentos del representante, si procede. Las personas jurídicas extranjeras deberán presentar certificados corporativos equivalentes debidamente notariados y legalizados, acompañados de traducciones certificadas al tailandés.
Calendario de depósitos de garantía
Para inscribirse como licitador en una subasta de un lote cuyo valor de tasación sea de al menos 500 000 baht, el licitador deberá depositar una fianza de licitación antes de que dé comienzo la subasta. El importe de la fianza se establece en un Reglamento Ministerial en virtud del Código de Procedimiento Civil y se calcula en función del valor de tasación del lote. La tabla vigente que aplica el Departamento de Ejecución Judicial es la siguiente.
| Valor de tasación de la parcela (THB) | Depósito de garantía requerido (THB) |
|---|---|
| Hasta 500 000 | Un 5 % del valor de tasación, como mínimo |
| Entre 500 000 y 1 000 000 | 50,000 |
| Entre más de 1 000 000 y 3 000 000 | 150,000 |
| Entre 3 000 000 y 5 000 000 | 250,000 |
| Entre 5 000 000 y 10 000 000 | 500,000 |
| Entre 10 000 000 y 20 000 000 | 1,000,000 |
| Entre 20 000 000 y 50 000 000 | 2,500,000 |
| Entre 50 000 000 y 100 000 000 | 5,000,000 |
| Entre 100 000 000 y 200 000 000 | 10,000,000 |
| Más de 200 000 000 | Según lo establecido por el Director General o su delegado |
El depósito podrá abonarse en efectivo, mediante un cheque bancario emitido por un banco tailandés a nombre de la oficina de ejecución correspondiente, mediante una carta de garantía bancaria incondicional o, en las oficinas que hayan implantado el sistema EDC, mediante un pago con tarjeta EDC en el propio recinto. El postor perdedor recuperará el depósito al término de la sesión. El depósito del postor ganador se deducirá del precio de compra. Si el postor ganador no completa el pago dentro del plazo establecido en el anuncio, se perderá el depósito y el postor será responsable de cualquier diferencia de precio en la nueva venta, de conformidad con el principio recogido en el artículo 516 del Código Civil y Mercantil.
El precio de salida y su evolución en las sucesivas subastas
El precio de salida de la primera subasta lo determina el Comité de Fijación de Precios (คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์) del Departamento de Ejecución Judicial, basándose en la tasación oficial. Si no se dispone del valor fijado por el Comité de Fijación de Precios, se utiliza el valor de tasación establecido por el técnico tasador; en su defecto, el agente ejecutor fija un precio de salida razonable.
Si ningún postor ofrece un precio igual o superior al precio de salida en la primera subasta, el lote se traslada a una segunda subasta. El precio de salida se reduce en tramos, lo cual resulta decisivo para los compradores que siguen un lote concreto a lo largo de varias sesiones.
| Ronda de subasta | Precio de salida como porcentaje del valor de tasación |
|---|---|
| Primera subasta | 100 % (cifra del Comité de Fijación de Precios) |
| Segunda subasta | el 90 % |
| Tercera subasta | el 80 % |
| Cuarta subasta y cualquier ronda posterior | el 70 % |
Esta estructura de precios decrecientes es lo que da ventaja al postor más prudente. Una vivienda valorada en 5 000 000 de baht que no se adjudique en las tres primeras sesiones se ofrecerá a un precio de salida de 3 500 000 de baht en la cuarta sesión y en todas las sesiones posteriores hasta que se venda. En combinación con la protección prevista en el artículo 309 quater respecto a las cuotas de mantenimiento pendientes, esta es la norma que ha convertido las subastas de pisos en cuarta ronda en uno de los segmentos más activos del mercado secundario.
El día de la subasta, paso a paso
La mañana de la subasta, el plazo de inscripción se abre en la oficina del Departamento de Ejecución Forzosa o en el lugar anunciado, y se cierra a la hora indicada en el anuncio. El postor debe presentar el formulario de inscripción, los documentos de identidad, el recibo del depósito y, en su caso, el poder notarial. Tras la inscripción, el postor recibe una placa identificativa numerada y se le acompaña a la zona de asientos. La inscripción implica la aceptación de las condiciones de la subasta, por lo que negarse a pujar una vez que el martillo haya caído conlleva la pérdida del depósito.
Antes de que comience la subasta, el funcionario encargado de la ejecución lee el número de expediente, los datos del bien y las condiciones de la venta, y confirma la presencia del acreedor judicial y del deudor judicial. Se anuncia el precio de salida. Los postores levantan la señal de puja para pujar por el precio de salida y, a continuación, para pujar en los incrementos fijados por el funcionario encargado de la ejecución. Los postores pueden pujar en incrementos mayores si así lo desean.
Cuando se alcanza la puja más alta y no se realizan más pujas, el agente judicial anuncia el precio tres veces. Antes de la tercera anunciación, el agente judicial pregunta al acreedor judicial y al deudor judicial si alguno de ellos tiene alguna objeción. Una objeción en este momento puede suspender la venta y dar lugar a los procedimientos previstos en el artículo 333. Si no hay objeciones, el agente judicial realiza la tercera anunciación y da por concluida la subasta.
Pago y transferencia de la titularidad tras la adjudicación
El adjudicatario deberá abonar el saldo del precio dentro del plazo establecido en el anuncio. En la mayoría de las subastas de bienes inmuebles, el plazo es de quince días a partir de la fecha de la venta, con la posibilidad de una prórroga de hasta tres meses previa solicitud al agente ejecutor por causa justificada. El pago se efectuará en efectivo, mediante cheque bancario o mediante transferencia bancaria a la cuenta designada por la oficina de ejecución. El incumplimiento del plazo de pago supondrá la pérdida de la fianza y expondrá al postor a la responsabilidad por cualquier déficit en el precio en la nueva subasta.
Una vez abonado el importe íntegro, el agente ejecutor emite una Notificación de transferencia (หนังสือโอนกรรมสิทธิ์) dirigida a la Oficina del Catastro correspondiente. El comprador presenta dicha notificación en la Oficina del Catastro junto con el título de propiedad, sus documentos de identidad y, en el caso de que se trate de un comprador extranjero de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, los documentos que se enumeran en la siguiente sección. La Oficina del Catastro inscribe la transferencia de la propiedad a nombre del comprador y expide un título de propiedad actualizado.
Los impuestos y tasas que deben abonarse en la Oficina del Catastro por una transmisión tras una subasta pública son los habituales en los trámites de transmisión de la propiedad. La tasa de transmisión del 2 % se calcula sobre el importe más elevado entre el precio de subasta y el valor de tasación, y corre a cargo del comprador, salvo que se indique lo contrario en el anuncio. El impuesto específico sobre actividades económicas del 3,3 % o el impuesto de timbre del 0,5 %, según corresponda, así como cualquier retención fiscal, se deducen del producto de la subasta antes de que se entregue al acreedor judicial; normalmente, el comprador no está obligado a abonarlos directamente de su propio bolsillo.
Compradores extranjeros: ¿Qué cambia?
La subasta no suprime las normas habituales sobre la propiedad inmobiliaria aplicables a los extranjeros. Hay tres categorías que merecen un tratamiento específico.
Terreno
El artículo 86 de la Ley del Código de la Propiedad Inmobiliaria prohíbe a los particulares extranjeros poseer terrenos en Tailandia, salvo en los casos en que un tratado conceda dicho derecho o se conceda una autorización ministerial, con arreglo al artículo 96 bis, a un inversor extranjero que haya importado al menos 40 millones de baht a Tailandia para invertir en categorías autorizadas, quedando el uso del terreno limitado a un rai con fines residenciales. En la actualidad no se aplica ninguna excepción general derivada de un tratado. Por lo tanto, un extranjero que resulte adjudicatario de una parcela en una subasta pública no podrá, en la práctica, inscribir el terreno a su nombre y deberá designar a una persona jurídica tailandesa, a un ciudadano tailandés o a una estructura admisible en virtud de un tratado como propietario registrado. Intentar pujar por un terreno para inscribirlo a nombre propio es la causa más común de pérdida de la fianza entre los postores extranjeros. Nuestra guía «Compra de terrenos en Tailandia» explica las estructuras legales.
Viviendas en propiedad horizontal
Una persona física extranjera podrá adquirir una unidad de condominio en subasta a su propio nombre, siempre que, en el momento de la inscripción de la transferencia, dicha unidad se ajuste al límite del 49 % de propiedad extranjera del edificio, conforme al artículo 19 de la Ley de Condominios, y siempre que los fondos utilizados para pagar el precio de la subasta se transfieran desde fuera de Tailandia en moneda extranjera y se conviertan a baht tailandés en Tailandia. Se deberá obtener del banco tailandés que haya recibido los fondos un Formulario de Transacción de Divisas (FETF, anteriormente Tor Tor 3), que acredite la remesa entrante de una cantidad igual o superior al precio de subasta, y presentarlo en la Oficina del Catastro en la fecha de la transferencia.
La persona jurídica del complejo de apartamentos debe emitir una «Carta de confirmación de la cuota para extranjeros» en la que se indique que la vivienda puede registrarse como propiedad de un extranjero. Si la persona jurídica no puede emitir dicha carta porque el edificio ha alcanzado su cuota máxima, el comprador extranjero no podrá registrar la vivienda a su nombre, incluso tras haber ganado la subasta. Es necesario comprobar este riesgo y, a ser posible, obtener una confirmación por escrito de la persona jurídica antes de abonar el depósito. Nuestra guía «Comprar un piso en Tailandia » aborda el marco normativo subyacente.
Villas, casas y parcelas mixtas
Un lote subastado que consista en una casa o una villa junto con un terreno no puede registrarse a nombre de un particular extranjero por la misma razón por la que no puede registrarse un terreno sin edificación. Un comprador extranjero que desee adquirir únicamente la edificación puede, en algunos casos, obtenerla mediante un contrato de arrendamiento independiente o un contrato de arrendamiento registrado a largo plazo (de hasta 30 años, según el artículo 540 del Código Civil y Mercantil). Los trámites son de carácter técnico y requieren una planificación previa a la subasta. En nuestra página «Comprar una villa en Tailandia » se describen las opciones legales.
Cuotas de mantenimiento pendientes y la protección prevista en el artículo 309 quater
Una de las reformas más importantes para los compradores en subastas de pisos en propiedad horizontal es el artículo 309 quater del Código de Procedimiento Civil, añadido mediante la enmienda de B.E. 2558 (2015). Antes de que el agente ejecutor celebre la venta, deberá notificar a la persona jurídica de la comunidad de propietarios la próxima subasta. La persona jurídica dispone de treinta días para comunicar cualquier cuota de zonas comunes, multa o gasto de agua o electricidad pendiente atribuible a la vivienda. Tras la venta, dichos importes notificados se pagan con cargo al producto de la subasta, con prioridad sobre el crédito hipotecario. El adjudicatario adquiere la vivienda libre de dichas deudas notificadas. El comprador ya no está obligado a obtener un certificado de liquidación de deudas de la persona jurídica antes de inscribir la transmisión en la Oficina del Registro de la Propiedad, lo que ha eliminado uno de los históricos cuellos de botella de las transmisiones posteriores a la subasta.
La protección se aplica únicamente a las deudas que la persona jurídica comunique dentro del plazo de treinta días. Un comprador que tenga alguna duda sobre la diligencia de una persona jurídica debe solicitar al funcionario encargado de la ejecución una copia de la respuesta de dicha persona jurídica que figure en el expediente y verificarla antes de abonar el saldo.
Impugnación del desarrollo de una subasta
El artículo 333 del Código de Procedimiento Civil, tal y como quedó renumerado tras la reforma de 2017, permite a cualquier persona con interés en la subasta —incluidos el postor, el acreedor judicial, el deudor judicial o un tercero reclamante— presentar una objeción por escrito en un plazo de quince días a partir de la notificación de la celebración de la venta. Entre los motivos habituales se incluyen un precio de salida que no refleje el valor de tasación, irregularidades en la puja (colusión, intimidación) o un gravamen no revelado que afecte a la titularidad. Una objeción que prospere puede dar lugar a la anulación de la venta y a la devolución del depósito. Una objeción que no prospere mantiene la venta en pie y obliga al postor a cumplirla. Las controversias de este tipo entran dentro de nuestra práctica de Litigios Civiles y de nuestro equipo de Controversias Inmobiliarias.
Desglose orientativo de los costes para la adquisición de un piso en una subasta
En el caso de un comprador extranjero que adquiera un piso de 5 000 000 de baht en la tercera ronda de subasta (con un precio de salida del 80 % del valor de tasación de 5 000 000 de baht, es decir, 4 000 000 de baht, y adjudicado por el precio de salida), el desglose indicativo de los costes quedaría así.
| Artículo | Importe orientativo (THB) | Notas |
|---|---|---|
| Fianza de licitación depositada en el momento de la inscripción | 250,000 | De la tabla de depósitos; abonado al precio |
| Abono del importe restante del precio de subasta en un plazo de 15 días | 3,750,000 | Cheque bancario o transferencia bancaria |
| Tasa de transferencia de la Oficina del Catastro (2 %) | entre 80 000 y 100 000 | El mayor entre el precio y el valor de tasación |
| Impuesto específico sobre actividades económicas o impuesto de timbre | Deducido de los ingresos | A cargo del vendedor, no del comprador |
| Remesas entrantes del FETF | 4 000 000 (equivalente en moneda extranjera) | Requisitos para la inscripción en la cuota de extranjeros |
| Cuotas pendientes de las zonas comunes | Se paga con el producto de la venta, no por parte del comprador | Protección prevista en el artículo 309 quater |
| Gastos de abogados, notario y traducciones | Por compromiso | Asesoramiento antes y después de la subasta |
Las cifras varían en función de la tasación, la ronda en la que se adjudica la vivienda y la situación de la cuota de extranjeros del edificio. La cuestión es que el coste total resulta muy predecible una vez que se lee atentamente el anuncio.
Consultar con un abogado antes de la subasta
La representación previa a la subasta es lo que permite que un lote subastado adquiera un título de propiedad libre de cargas. Un encargo típico incluye la revisión del título y de las cargas en la Oficina del Catastro, la comprobación de la cuota de propiedad extranjera con la persona jurídica del condominio, un informe de inspección física para el comprador, la redacción de los documentos de registro y de cualquier poder notarial, la asistencia a la subasta y la formalización de la transferencia posterior a la subasta en la Oficina del Catastro, incluida la documentación del FETF. Nuestro equipo de Propiedades e Inversiones y nuestro equipo de Cobro de Deudas y Recuperación de Bienes se encargan de ambas partes de estas subastas, tanto para los compradores como para los acreedores judiciales. Normalmente, una breve primera llamada nos basta para confirmar si un lote en cuestión es un candidato serio o un depósito a la espera de ser perdido.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero adquirir un terreno en una subasta del Departamento de Ejecución Judicial?
No a título personal, salvo en el caso de la excepción específica prevista en el artículo 96 bis del Código de la Propiedad Inmobiliaria (inversión mínima de 40 millones de baht, autorización ministerial y un rai de terreno residencial). A efectos prácticos, un particular extranjero que desee pujar por un terreno debe hacerlo a través de una entidad tailandesa constituida legalmente o en virtud de un contrato de arrendamiento a largo plazo registrado y formalizado antes de la subasta. Pujar por un terreno sin contar con dicha estructura es la principal causa de la pérdida del depósito por parte de los postores extranjeros.
¿Puede un extranjero comprar un piso en una subasta del Departamento de Ejecución Judicial?
Sí, siempre que la vivienda se ajuste al límite del 49 % de propiedad extranjera del edificio en el momento de la inscripción, de conformidad con el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que el precio de la subasta se abone con fondos remitidos desde fuera de Tailandia en moneda extranjera, acreditados mediante un formulario de transacciones de divisas (FETF) expedido por el banco tailandés receptor. Confirme la situación respecto al límite de propiedad extranjera con la persona jurídica del complejo de apartamentos antes de depositar la fianza.
¿Cómo se fija el precio de salida y cómo varía a lo largo de las rondas?
El Comité de Fijación de Precios del Departamento de Ejecución Judicial establece el precio de salida de la primera ronda tomando como referencia la tasación oficial. Si el lote no se vende, el precio de salida de la segunda ronda es el 90 % de la tasación, el de la tercera ronda es el 80 %, y la cuarta ronda y las siguientes comienzan con el 70 %. El precio mínimo se mantiene en el 70 % durante tantas rondas como sean necesarias hasta encontrar un comprador.
¿Qué fianza debo depositar para registrarme como licitador?
Cualquier lote con un valor de tasación de al menos 500 000 baht requiere un depósito según una escala móvil establecida por Reglamento Ministerial, que oscila entre 50 000 baht para lotes de hasta un millón y 10 000 000 baht para lotes de entre 100 y 200 millones. Los lotes de más de 200 millones de bahts se rigen por un depósito fijado por el Director General. El licitador perdedor recupera el depósito al término de la sesión; al licitador ganador se le deduce del precio de compra.
¿De cuánto tiempo dispongo para pagar el saldo restante tras ganar?
En la mayoría de las subastas de bienes inmuebles, el importe restante debe abonarse en un plazo de quince días a partir de la fecha de la venta, en efectivo, mediante cheque bancario o mediante transferencia bancaria a la cuenta designada por la oficina ejecutora. El funcionario ejecutor podrá conceder una prórroga de hasta tres meses, previa solicitud y por motivos de peso. El incumplimiento del plazo conlleva la pérdida del depósito y expone al comprador a la responsabilidad por cualquier diferencia negativa en el precio en caso de que se repita la venta.
¿Tendré que hacerme cargo de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes que el anterior propietario no haya pagado?
No. El artículo 309 quater del Código de Procedimiento Civil, añadido en 2015, exige que el agente judicial notifique a la persona jurídica de la comunidad de propietarios antes de la venta; la persona jurídica debe comunicar las cuotas pendientes en un plazo de treinta días; dichos importes se abonan con cargo al producto de la subasta, con prioridad sobre el acreedor hipotecario; y el adjudicatario adquiere la vivienda libre de las deudas comunicadas. El requisito histórico de obtener un certificado de liquidación de deudas de la persona jurídica antes de la transferencia fue derogado por la misma enmienda.
¿Es necesario que asista a la subasta en persona?
No. Un postor puede designar a un apoderado mediante un poder notarial provisto de un sello fiscal de 30 baht, acompañado de copias certificadas de los documentos de identidad tanto del poderdante como del apoderado. En el caso de los lotes de mayor valor, varias oficinas de ejecución aceptan actualmente la puja a distancia a través del portal de servicios electrónicos led.go.th. Los postores extranjeros suelen designar a un abogado tailandés para que actúe en su nombre y se encargue de la inscripción el mismo día, el depósito de la fianza y la estrategia de puja.
¿Qué comprobaciones debo realizar antes de la subasta?
Como mínimo: el título de propiedad y el certificado de cargas y gravámenes expedido por la Oficina del Catastro correspondiente; una inspección física del inmueble, a ser posible con fotografías y una comprobación de la ocupación actual; en el caso de las viviendas en régimen de propiedad horizontal, una carta de confirmación de la cuota para extranjeros expedida por la persona jurídica y un informe sobre el estado de las cuotas de mantenimiento; una comprobación del valor de tasación utilizado para fijar la puja inicial; y una revisión, cláusula por cláusula, del anuncio de subasta pública. El anuncio es vinculante una vez que se inscribe, y las advertencias que figuran en él se consideran divulgadas.
¿Quién paga las tasas de transferencia de la Oficina del Catastro?
El comprador abona el 2 % de la tasa de transferencia en el momento de la inscripción, calculada sobre el importe más elevado entre el precio de subasta y el valor de tasación oficial. El impuesto específico sobre actividades económicas (3,3 %) o el impuesto de timbre (0,5 %), así como cualquier retención fiscal, se deducen normalmente del producto de la subasta antes de su entrega al acreedor judicial; el comprador no tiene que abonar estos conceptos de su propio bolsillo. Se recomienda leer siempre el anuncio para conocer cualquier asignación que difiera de esta norma por defecto.
¿Puedo presentar una reclamación si considero que la subasta se ha llevado a cabo de forma injusta?
Sí. El artículo 333 del Código de Procedimiento Civil permite a cualquier persona interesada —incluidos los licitadores, el acreedor judicial, el deudor o un tercero reclamante— presentar una objeción por escrito ante el agente ejecutor en un plazo de quince días a partir de la fecha en que tenga conocimiento de la celebración de la subasta. Entre los motivos más habituales se encuentran la colusión entre licitadores, un precio de salida que no refleje el valor de tasación o una carga no revelada. Una objeción que prospere puede dar lugar a la anulación de la venta.
¿Puede Juslaws & Consult representarme durante todo el proceso?
Sí. Nuestro servicio estándar para compradores en subasta incluye la revisión previa a la subasta de la titularidad y las cargas inmobiliarias, la verificación de la cuota de propiedad extranjera con la persona jurídica cuando proceda, la coordinación de la inspección física, la redacción y certificación notarial del poder notarial, la asistencia a la subasta, la gestión del pago del saldo tras la subasta y la inscripción en el Registro de la Propiedad, incluida la preparación del FETF para las transferencias de condominios con cuota de propiedad extranjera. Asimismo, representamos a los acreedores judiciales en las mismas subastas y actuamos en los procedimientos relacionados con el Código de Procedimiento Civil.
