Airbnb reveló el pasado mes de agosto que el número de búsquedas de alojamiento en la plataforma había aumentado un 180% respecto al mismo periodo del año anterior (entre enero y marzo). Esto puede parecer sorprendente, ya que la legalidad de este tipo de alquileres, especialmente en los condominios, no es segura. 

Una sentencia judicial de 2018 en Hua Hin declaró que alquilar una unidad durante menos de 30 días sin tener una Licencia Hotelera violaba la Ley Hotelera y, por tanto, era ilegal. Durante varios meses después, muchas personas fueron detenidas y multadas por anunciar sus unidades de condominio en AirBnB. 

A raíz de esta decisión judicial, se ha debatido mucho sobre la legalidad de los alquileres de AirBnB en condominios de Tailandia. El hecho de que se apliquen distintas normativas y de que los tribunales y las autoridades no hayan aclarado todas las implicaciones legales sobre esta actividad deja algunas dudas. De hecho, AirBnB es cada vez más utilizado por los viajeros en Tailandia y la ley rara vez es aplicada por las autoridades estatales. Podemos preguntarnos legítimamente en qué casos exactamente es ilegal alquilar un condominio en Tailandia.

El Código Civil y Comercial tailandés (CCC) establece algunas disposiciones básicas para esta actividad. El artículo 1336 del CCC establece que "dentro de los límites de la ley, el propietario de un bien tiene derecho a utilizarlo y disponer de él y a adquirir sus frutos". Por otra parte el artículo 1360 establece que "Cada copropietario tiene derecho a usar la propiedad en la medida en que dicho uso no sea incompatible con los derechos de los demás copropietarios". Cada propietario puede utilizar su propiedad libremente, siempre que no viole los derechos de los demás propietarios y no los perturbe. 

Con respecto a los alquileres de AirBnB, algunos propietarios de condominios pueden sentir que la llegada frecuente de inquilinos de AirBnB afecta negativamente a su calidad de vida y tranquilidad. Esto puede llevarles a presentar una denuncia contra el propietario y, si las autoridades investigan el alquiler, podrían imponer sanciones por incumplimiento de la Ley Hotelera y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas leyes imponen a cada propietario ciertos límites en el uso de su condominio. 

La Ley de Propiedad Horizontal

Sección 17/1 párrafo 2 de la Ley establece que "No se permitirá a ninguna persona realizar transacciones comerciales en el condominio, salvo que se trate de una transacción comercial en el área del condominio designada de conformidad con el párrafo uno". Según el artículo 65toda persona que infrinja esta disposición podrá ser sancionada con una multa de hasta 50.000 THB y una multa adicional no superior a 5.000 THB por día mientras dure la infracción. 

En cuanto a una actividad habitual de AirBnB, está claro que puede calificarse de "transacciones comerciales" y que un apartamento no es un espacio que pueda designarse como negocio. Por lo tanto, cualquier propietario que alquile su apartamento en una comunidad de propietarios podría enfrentarse a las sanciones previstas en el texto. Además, si el propietario que alquila su apartamento es extranjero, ello constituye una infracción de la Ley de empresas extranjeras. 

La Ley de Hostelería

El Ley Hotelera define lo que es un hotel. Los lugares considerados como tales entrarán en el ámbito de aplicación de la ley y deberán cumplir sus requisitos. El artículo 4 establece que ""hotel" es un alojamiento establecido con fines comerciales de prestación de servicios de alojamiento temporal para viajeros o cualquier otra persona a cambio de una remuneración, pero no incluye:

1- un alojamiento establecido para prestar un servicio de alojamiento temporal llevado a cabo por un organismo gubernamental, una empresa estatal, una organización pública u otro organismo estatal, o con fines benéficos o educativos, pero sin ánimo de lucro ni de reparto de ingresos;

2- un alojamiento establecido con el fin de prestar servicio de alojamiento por un cargo mensual de servicio pagado o al alza únicamente;

3- cualquier otro alojamiento prescrito en el Reglamento Ministerial".

Si el alojamiento se considera un hotel, el artículo 15 estipula que toda persona que opere un negocio de este tipo debe obtener una licencia expedida por el Registrador de acuerdo con las normas y procedimientos prescritos por el Ministro. Según la artículo 59toda persona que infrinja el artículo anterior podrá ser condenada a una pena de prisión de hasta 1 año y a una multa de hasta 20.000 THB, o a ambas, y a una multa adicional de hasta 10.000 THB al día mientras dure la infracción.

La exención del artículo 4 es una buena noticia para todos los propietarios de comunidades de propietarios, ya que significa que pueden alquilar sus unidades mes a mes sin tener que preocuparse por una licencia hotelera. Sin embargo, la Ley Hotelera seguirá aplicándose a los condóminos que alquilen por noches o semanas a través de AirBnB.

Además, un Reglamento Ministerial (2005) ha añadido determinados alojamientos que no se consideran hoteles en virtud de la Ley de Hoteles. Entre ellos se incluye cualquier local residencial abierto al público para alquiler que no exceda de 4 habitaciones en todas las plantas en total, ya sea en un solo edificio o en varios, y con una capacidad total de servicio que no exceda de 20 huéspedes. Esto planteó la cuestión de si "local residencial" se refiere a cada unidad de condominio o a todo el condominio. Finalmente, esta cuestión se aclaró y la exención sólo se aplica a casas y villas, y los condominios no pueden acogerse a ella. 

Solicitar una licencia hotelera

Si algunos condóminos quieren ir a lo seguro y alquilar libremente por noches o semanas, pueden pedir a la persona jurídica que solicite una Licencia Hotelera para todo el condominio. Sin embargo, los requisitos para obtener una Licencia Hotelera son considerables. 

El condominio deberá contar con un director de hotel cualificado, cumplir la Ley de Control de la Edificación y tener un permiso de construcción y un certificado de uso que indique que el edificio puede utilizarse como hotel. Si no se indica así, pueden modificarse, pero el edificio debe cumplir los requisitos contra incendios y otros requisitos de seguridad para hoteles, que son más estrictos que para los condominios. 

Impuestos sobre los alquileres

Los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas ( IRPF ) en virtud del Código Tributario. Los ingresos por alquiler se gravan con todos los demás ingresos personales según la escala progresiva (0 a 35%). Sin embargo, el impuesto se calcula únicamente sobre una base del 70% de los ingresos anuales por alquiler.

Los ingresos por alquiler también están sujetos al impuesto sobre la vivienda y el suelo, que asciende al 12,5% de los ingresos anuales por alquiler. Este impuesto debe abonarse en febrero de cada año en un pago único o en 3 plazos. Para reducir este impuesto es posible dividir la renta total en alquiler de la vivienda y alquiler de mobiliario y/o servicios. De hecho, no se cobran impuestos sobre los ingresos por alquiler de muebles y servicios. 

Los ingresos por alquileres obtenidos en Tailandia pero pagados en el extranjero están sujetos a una retención a cuenta del 15% (salvo que un convenio fiscal disponga otra cosa). La retención deducida de los alquileres puede utilizarse como crédito fiscal para compensar el impuesto a pagar en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas.  

Recurso legal contra copropietarios que alquilan su piso 

Si algunos copropietarios alquilan su unidad de condominio y esto interfiere con los derechos de los demás copropietarios, éstos pueden presentar una demanda civil. El copropietario afectado tendrá que demostrar que la actividad de alquiler le causa molestias y daños indebidos. 

Un vecino molesto también podría poner en conocimiento de las autoridades competentes una infracción de la Ley de Hostelería. 

Del mismo modo, si el Reglamento de la Comunidad de Propietarios estipula que el alquiler de apartamentos está prohibido, podría presentarse una denuncia por infracción de estos estatutos.  

Por otra parte, si no desea que se realicen alquileres (nocturnos, semanales o incluso mensuales) en su comunidad de propietarios, puede solicitar que esta disposición figure claramente por escrito en el Reglamento de la Comunidad de Propietarios antes de emprender cualquier acción legal. Si esta disposición ya existe pero no se aplica, debe pedir a la administración y a la persona jurídica del condominio que la hagan cumplir. 

Resumen 

A partir de 2018, AirBnB ha sido dictaminado por el Tribunal de Hua Hin como ilegal en Tailandia si alquila su unidad de condominio por menos de 30 días consecutivos, a menos que tenga una Licencia de Hotel. Si no desea estar sujeto a la Ley de Hoteles, tendrá que ofrecer su apartamento en alquiler solo para estancias superiores a 30 días. Sin embargo, esto es teórico porque, en realidad, la aplicación de las leyes depende totalmente del comité de personas jurídicas y de los equipos de gestión del condominio. 

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