La adquisición de un hotel en Tailandia es una de las operaciones inmobiliarias transfronterizas más atractivas del sudeste asiático, pero también es una de las más reguladas. Un hotel no es solo un inmueble. Se trata de un negocio con licencia que opera en terrenos que los extranjeros no pueden poseer en propiedad plena, en un sector restringido por la Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542 (1999), en instalaciones que deben cumplir con la Ley de Hoteles B.E. 2547 (2004), con una plantilla regulada por el Decreto de Emergencia sobre la Gestión del Trabajo de Extranjeros B.E. 2560 (2017), y con una huella fiscal que es objeto de un control cruzado cada vez mayor entre el Departamento de Catastro, el Departamento de Administración Provincial, el Departamento de Hacienda y la Junta de Inversiones.

Esta guía ha sido redactada por abogados tailandeses para inversores extranjeros que deseen adquirir un hotel en Tailandia de la forma adecuada: mediante una estructura que cumpla con los requisitos de la Oficina del Catastro, el Registro de Hoteles y la Agencia Tributaria, con una licencia transferible en la fecha de cierre y sin riesgo penal oculto por operar sin licencia. Abarca el marco jurídico, la elección entre operaciones de activos y de acciones, las categorías de licencias hoteleras, la lista de verificación de la diligencia debida, las tasas oficiales, la secuencia de cierre y la situación fiscal práctica de una adquisición en el sector hotelero tailandés.

El marco jurídico que rige la adquisición de un hotel en Tailandia

Cuatro leyes desempeñan un papel fundamental en cualquier operación hotelera en Tailandia. La Ley de Promulgación del Código de la Propiedad Inmobiliaria de 2497 (1954), en particular sus artículos 86 y 96 bis, prohíbe a los particulares extranjeros y a las empresas tailandesas controladas por extranjeros poseer terrenos en Tailandia, salvo contadas excepciones basadas en tratados o en la Junta de Inversiones (BOI). La Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542 (1999) clasifica la explotación hotelera en la Lista Tres como un negocio en el que se considera que los ciudadanos tailandeses aún no están preparados para competir con extranjeros, lo que exige una participación mayoritaria tailandesa, una licencia de negocio extranjero en virtud del artículo 17 o un certificado de promoción de la BOI para levantar la restricción. La Ley de Hoteles B.E. 2547 (2004) exige que todo operador hotelero posea una licencia expedida por el Registrador del Departamento de Administración Provincial (DOPA) o, en Bangkok, por la Administración Metropolitana de Bangkok, antes de que los huéspedes puedan ser alojados legalmente a cambio de una remuneración. El Código Civil y Mercantil, en sus artículos 538 a 545 y 1410 a 1416, regula el arrendamiento a largo plazo de terrenos y la propiedad separada de los edificios, que constituyen los dos pilares estructurales de la mayoría de las adquisiciones de hoteles por parte de inversores extranjeros.

Por debajo de esas leyes existe un conjunto de reglamentos ministeriales que los profesionales consultan cada semana. El Reglamento Ministerial por el que se establecen los tipos y criterios para la explotación de la actividad hotelera B.E. 2551 (2008), modificado por el Reglamento Ministerial n.º 2 B.E. 2566 (2023), define las cuatro categorías de hoteles y los requisitos correspondientes en materia de construcción, seguridad contra incendios, tamaño de las habitaciones y superficie construida. La Ley de Control de la Construcción B.E. 2522 (1979) y sus reglamentos ministeriales regulan la licencia de obras y el certificado de uso del edificio (Or 6), sin los cuales no se puede expedir ninguna licencia hotelera. La Ley de Urbanismo B.E. 2562 (2019) y las ordenanzas locales de urbanismo determinan si una parcela se encuentra en una zona en la que se permite la construcción de un hotel. A todo ello se suman el Código Fiscal, la Ley del Impuesto Especial B.E. 2560 (2017) (para hoteles con bares y locales de ocio), la Ley de Bebidas Alcohólicas para el servicio de alcohol, la Ley de Alimentos B.E. 2522 para la restauración interna y la Ley de Salud Pública B.E. 2535 (1992) para piscinas, spas y zonas de bienestar.

¿Por qué los extranjeros no pueden simplemente «comprar» un hotel en Tailandia?

El punto de partida para cualquier comprador extranjero es aceptar que la adquisición de un hotel en Tailandia conlleva dos aspectos jurídicos independientes que deben resolverse por separado: el aspecto inmobiliario, que se tramita en la Oficina del Catastro, y el aspecto empresarial, que se tramita en el Registro de Hoteles, el Departamento de Desarrollo Empresarial y, cuando proceda, la Junta de Inversiones.

El ámbito inmobiliario: los extranjeros no pueden adquirir terrenos

El artículo 86 del Código Catastral establece que los extranjeros solo pueden adquirir terrenos en virtud de un tratado que les conceda ese derecho, y Tailandia no tiene actualmente ningún tratado de este tipo en vigor con ningún país. El artículo 97 extiende la misma prohibición a las personas jurídicas tailandesas en las que más del 49 % de las acciones estén en manos de extranjeros o en las que más de la mitad de los accionistas sean extranjeros. En la práctica, esto significa que ningún particular extranjero ni ninguna empresa tailandesa con mayoría extranjera puede inscribir la propiedad absoluta del terreno del hotel a su nombre en la Oficina del Catastro. La limitada excepción del artículo 96 bis (terreno residencial de hasta un rai para un particular extranjero que invierta al menos 40 millones de THB en activos tailandeses que cumplan los requisitos, con la aprobación ministerial) no se aplica a los terrenos hoteleros utilizados para alojamiento comercial.

Las alternativas legales están bien establecidas. El inversor puede recurrir a una sociedad limitada tailandesa con mayoría tailandesa (en la que los extranjeros pueden poseer hasta el 49 % de las acciones) que adquiera el terreno en propiedad, con acuerdos de accionistas cuidadosamente redactados, acciones preferentes y controles de voto para proteger los intereses económicos del inversor extranjero. El inversor puede suscribir un contrato de arrendamiento a largo plazo registrado sobre el terreno, con un límite máximo de 30 años por registro según el artículo 540 del Código Civil y Mercantil, renovable de mutuo acuerdo, mientras que el edificio es propiedad separada de la empresa operadora en virtud del artículo 1410. El inversor puede obtener la promoción del BOI, que, en virtud del artículo 27 de la Ley de Promoción de Inversiones B.E. 2520 (1977), puede autorizar a la empresa promovida a poseer el terreno realmente necesario para la actividad promovida. Cuando el edificio sea un hotel-condominio seccionalizado, los extranjeros pueden poseer colectivamente hasta el 49 % de las unidades en virtud de la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). Lo que los inversores no pueden hacer, y no deben hacer, es utilizar a un accionista tailandés ficticio para eludir el artículo 86; ello constituye un delito penal en virtud de los artículos 36 y 37 del Código de la Propiedad, castigado con pena de prisión y la enajenación forzosa del terreno.

El ámbito empresarial: los hoteles están sujetos a las restricciones de la Lista 3 de la Ley de Negocios Extranjeros

La Ley de Actividades Comerciales Extranjeras de 2542 (1999) clasifica la explotación hotelera, salvo los servicios de gestión hotelera, en el punto 21 de la Lista Tres. Una empresa con mayoría extranjera no puede explotar un hotel en Tailandia a menos que obtenga una licencia de negocio extranjero del Director General del Departamento de Desarrollo Empresarial en virtud del artículo 17 (procedimiento poco habitual, discrecional y lento), o a menos que se le conceda un certificado de promoción de la BOI en virtud del artículo 12 de la Ley de Promoción de Inversiones, lo que levanta la restricción de la Ley de Negocios Extranjeros por ministerio de la ley. En consecuencia, las dos estructuras principales utilizadas por los compradores extranjeros de hoteles son: una sociedad operadora de capital mayoritariamente tailandés que posea la licencia, con la participación minoritaria extranjera protegida mediante acciones preferentes y derechos contractuales; o una sociedad operadora promovida por el BOI en la que los extranjeros puedan poseer hasta el 100 % del capital social, con sujeción a las condiciones del BOI.

Campaña de la BOI para inversiones hoteleras

La Junta de Inversiones promueve proyectos hoteleros en el marco de la Actividad 7.6 (Hoteles) de la lista actual de promoción de inversiones, con umbrales de inversión basados en el tamaño. Los umbrales estándar en el momento de redactar este documento son una inversión de no menos de 2 millones de THB por habitación (excluyendo el terreno y el capital circulante) para hoteles de 100 habitaciones o más, una inversión de no menos de 500 millones de THB en total (excluyendo el terreno y el capital circulante) para hoteles de menos de 100 habitaciones, y una categoría específica para pymes de entre 20 y 99 habitaciones con una inversión de al menos 1 millón de THB por habitación. Los hoteles promovidos suelen beneficiarse de una exención del impuesto de sociedades (sujeta a límites máximos sobre el valor del beneficio neto), de la exención de derechos de importación sobre la maquinaria, del derecho a traer expertos y directivos extranjeros en virtud de los artículos 24 a 26 de la Ley de Promoción de Inversiones y, cuando sea realmente necesario para el proyecto, del derecho a poseer terrenos para la actividad promovida en virtud del artículo 27. Los incentivos exactos dependen de la ubicación (las zonas con menor renta per cápita reciben mayores beneficios), la categoría y las condiciones de sostenibilidad o mejora impuestas en el certificado de promoción.

Compra de activos o compra de acciones: la elección estructural

Una vez resuelta la cuestión de la propiedad extranjera, el comprador debe decidir si adquiere los activos del hotel (el terreno, el edificio, el mobiliario, el equipamiento y los accesorios, los contratos, la marca y las licencias) o las acciones de la empresa tailandesa propietaria y gestora del hotel. La elección rara vez es irrelevante, ya que influye en la fiscalidad, los trámites de transferencia de licencias, el historial de responsabilidades y el calendario de cierre de la operación.

En la práctica, los compradores extranjeros suelen preferir las operaciones de compra de activos cuando se trata de inmuebles antiguos con una historia corporativa complicada, préstamos no documentados, disputas fiscales anteriores o litigios sin resolver, aunque ello suponga un mayor coste en concepto de impuestos de transmisión. Suelen preferir las operaciones de compraventa de acciones cuando la empresa objetivo tiene una situación fiscal limpia, cuenta con el respaldo de la BOI, posee una valiosa licencia hotelera con derechos cuya renovación sería lenta o incierta (en particular, derechos sobre locales de ocio o permisos de construcción con derechos adquiridos), o cuando es fundamental evitar los desencadenantes de la transferencia de terrenos en el marco de la financiación existente.

La licencia hotelera en virtud de la Ley de Hostelería de 2547

La gestión de un hotel en Tailandia sin una licencia válida constituye un delito. En virtud del artículo 59 de la Ley de Hostelería B.E. 2547 (2004), la gestión de un hotel sin licencia expone al operador a una pena de prisión de hasta un año, una multa de hasta 20 000 THB, o ambas, y una multa administrativa de hasta 10 000 THB por día mientras persista la infracción. Por lo tanto, la licencia no es una mera formalidad administrativa; es el activo principal que adquiere el comprador, ya sea directamente en una operación de compraventa de acciones o mediante la transferencia o reemisión en una operación de compraventa de activos.

Las cuatro categorías de licencias hoteleras

El Reglamento Ministerial por el que se establecen los tipos y criterios para la explotación de la actividad hotelera, de 2551 (2008), modificado por el Reglamento Ministerial n.º 2 de 2566 (2023), clasifica los hoteles en cuatro categorías en función de los servicios que ofrecen. La categoría determina las normas relativas al edificio, al tamaño de las habitaciones y a la seguridad contra incendios, la tasa de solicitud y, en la práctica, el precio que puede alcanzar el inmueble.

Hay dos normas operativas que merecen una atención especial por parte de los compradores. En primer lugar, un local de ocio situado en las instalaciones del hotel (un bar, una discoteca o un local con licencia conforme a la Ley de Locales de Ocio de 2509) solo está permitido en virtud de la licencia hotelera si el establecimiento cuenta con más de 80 habitaciones, razón por la cual algunos complejos boutique de 60 habitaciones no pueden comercializar legalmente el bar de su vestíbulo como «discoteca». En segundo lugar, existen ciertas licencias secundarias vinculadas al hotel que deben transferirse o renovarse de forma paralela: la licencia de bebidas alcohólicas en virtud de la Ley de Bebidas Alcohólicas, la licencia de alimentos en virtud de la Ley de Alimentos, la licencia de local de ocio, la licencia de piscina en virtud de la Ley de Salud Pública B.E. 2535, la licencia de establecimiento de spa (cuando proceda) y, desde la reforma de 2018, la licencia de centro de bienestar/masajes terapéuticos.

Requisitos previos en materia de construcción, seguridad contra incendios y urbanismo

No se puede expedir ninguna licencia hotelera sin un edificio que cumpla con el Reglamento Ministerial en virtud de la Ley de Control de la Construcción de 2522. El principal motivo de fracaso en la diligencia debida suele ser un inmueble que se construyó como bloque de apartamentos residenciales o como residencia con servicios, y que ahora se vende como «hotel», aunque la licencia de obras (Or 1) y el certificado de uso del edificio (Or 6) describan un uso diferente. La solución rara vez es económica: requiere una solicitud de cambio de uso, lo que a su vez exige que el edificio cumpla con las normas hoteleras más exigentes en materia de salidas de emergencia, escaleras de incendios, rociadores, detectores de humo, bombas contra incendios, iluminación de emergencia de dos etapas, carga estructural y ratios de aparcamiento. El Reglamento Ministerial n.º 2 B.E. 2566 (2023) suavizó algunos umbrales para alojamientos pequeños de hasta ocho habitaciones o 30 ocupantes, permitiéndoles operar bajo un régimen de notificación en lugar de una licencia hotelera completa, siempre que cumplan con las normas prescritas de seguridad contra incendios y notificación; sin embargo, esa exención no se ajusta a la mayoría de los objetivos de adquisición.

La zonificación es el segundo requisito previo. En virtud de la Ley de Urbanismo de 2562 (2019) y de la normativa urbanística local pertinente, no se permiten hoteles en todas las zonas. Varios municipios costeros, zonas de conservación y distritos patrimoniales de Bangkok, Phuket, Krabi, Chiang Mai y Koh Samui restringen por completo el uso hotelero o imponen normas sobre el índice de ocupación del suelo (FAR), la altura y los retranqueos que afectan al número de habitaciones y al potencial de renovación. Un comprador nunca debe firmar un contrato de compraventa sin una confirmación por escrito de la oficina de urbanismo local.

Diligencia debida jurídica: lista de verificación para el comprador

La diligencia debida en el sector hotelero en Tailandia es más amplia que la que se aplica a los inmuebles comerciales en otros lugares, ya que muchos de los factores que determinan el valor del activo (licencia, marca, agencias de viajes en línea, empleados) no son elementos inmobiliarios.

Terrenos y títulos de propiedad

El punto de partida es el título de propiedad. Se debe solicitar el registro de la Oficina de Catastro para cada parcela, en original, en la Oficina de Catastro provincial. Solo los títulos Chanote (Nor Sor 4) y Nor Sor 3 Gor ofrecen el nivel de seguridad que necesitan los inversores hoteleros; los documentos de posesión de menor validez (Nor Sor 3, Sor Khor 1, Por Bor Tor 5) entrañan riesgos en cuanto a límites, ocupación y registro, y rara vez son aceptables. El abogado del comprador debe verificar la superficie registrada comparándola con la superficie real topografiada, así como la existencia de usufructos, hipotecas, arrendamientos y servidumbres registrados, y la cadena de titularidad durante al menos diez años. Las invasiones, los derechos de paso de vías públicas, los retranqueos frente a la playa (en virtud del Código de la Propiedad, la Ley de Tierras Públicas y las ordenanzas locales) y la ubicación de la propiedad en zonas forestales protegidas (tierras Sor Por Kor / Por Bor Tor 5), parques nacionales o zonas militares deben confirmarse por escrito.

Licencia hotelera y permisos de explotación

Deberá examinarse en su totalidad el expediente de la licencia hotelera que obra en poder del Registrador de la DOPA (o de la BMA en Bangkok), incluyendo la propia licencia, las condiciones a las que esté sujeta, la licencia de obras (Or 1), el certificado de uso del edificio (Or 6), el certificado de seguridad contra incendios, el informe de EIA (en caso de que el proyecto haya superado el umbral de la Evaluación de Impacto Ambiental según la Ley de Mejora y Conservación de la Calidad Ambiental Nacional B.E. 2535) y todas las licencias secundarias (bebidas alcohólicas, comida, entretenimiento, piscina, spa, impuesto sobre rótulos, publicidad). Cualquier discrepancia entre el número de habitaciones autorizado y el número real de habitaciones, entre los servicios autorizados y los servicios realmente ofrecidos, o entre el gerente registrado y el gerente real, constituye una señal de alerta. Lo mismo ocurre con cualquier denuncia administrativa pendiente o advertencia del Registro.

Diligencia debida societaria y contractual (operación de compraventa de acciones)

Cuando la operación consista en la compra de acciones, deberá revisarse el expediente de la empresa en el Departamento de Desarrollo Empresarial desde su constitución, incluyendo todos los cambios en la junta directiva, el capital y los accionistas. Se presta especial atención al porcentaje de participación extranjera (y a cualquier historial de estructuras de personas interpuestas), al certificado de promoción de la BOI y sus condiciones, a las garantías corporativas y los préstamos entre empresas, al contrato de gestión hotelera, a cualquier contrato de franquicia, a los contratos con OTA y agencias de viajes, a los contratos de trabajo del personal directivo y del personal clave en materia de ingresos, a los contratos de arrendamiento de los restaurantes y concesiones propiedad del hotel, y a cualquier litigio pendiente o inminente. Las cláusulas de cambio de control se leen línea por línea; muchos acuerdos internacionales de gestión hotelera otorgan al operador el derecho a rescindir el contrato o a recibir una indemnización por transferencia en caso de cambio de control del propietario.

Diligencia debida fiscal y financiera

Las cuentas auditadas del vendedor correspondientes a los últimos cinco ejercicios fiscales se cotejan con las declaraciones del impuesto sobre sociedades (PND 50), las declaraciones del IVA (PP 30), las declaraciones de retenciones fiscales (PND 1, 3, 53, 54), las declaraciones del impuesto específico sobre actividades económicas, las cotizaciones a la Seguridad Social y las declaraciones del impuesto local sobre bienes inmuebles y rótulos. Los hoteles son un objetivo frecuente de las auditorías del Departamento de Hacienda en Tailandia; un historial fiscal impecable, con documentación que respalde las transacciones con partes vinculadas, los precios de transferencia y la deducción de los honorarios de gestión, es un factor de valor significativo en una operación de compraventa de acciones. En una operación de activos, el impuesto de retención sobre la ganancia del vendedor (1 % del mayor entre el precio declarado y el valor de tasación oficial, en el caso de una empresa tailandesa vendedora) y el impuesto específico sobre actividades económicas del vendedor (3,3 % del mayor entre el precio declarado y el valor de tasación, cuando el inmueble se haya mantenido en propiedad durante menos de cinco años y no sea el domicilio del vendedor) suelen correr a cargo del vendedor, pero deben verificarse en la Oficina del Catastro en el momento del cierre.

Diligencia debida en materia operativa, de recursos humanos y de ESG

En el caso de un hotel en funcionamiento, se someten a pruebas de estrés los índices de ocupación, tarifa media diaria (ADR), ingresos por habitación disponible (RevPAR), beneficio operativo bruto (GOP) y beneficio antes de intereses, impuestos y amortizaciones (EBITDA) de los últimos 24 a 36 meses, comparándolos con los datos locales de STR y con el conjunto de establecimientos de la competencia. El estado del mobiliario, el equipamiento y las instalaciones (renovaciones de habitaciones, ascensores, cocina, lavandería, sistemas informáticos, sistema de gestión hotelera [PMS] y sistema de cerraduras) es evaluado por un asesor técnico especializado en el sector hotelero; el mantenimiento diferido es uno de los enemigos silenciosos de la valoración de los hoteles tailandeses. En lo que respecta a los recursos humanos, la Ley de Protección Laboral B.E. 2541 (1998) otorga a los empleados despedidos el derecho a una indemnización por despido proporcional a la antigüedad en el servicio (hasta 400 días por diez años o más), lo que se convierte en un pasivo cuantificable siempre que un comprador tenga previsto cambiar la marca y reducir la plantilla. Los aspectos relacionados con el ESG (permisos de aguas residuales en virtud de la Ley de Fábricas y la Ley de Salud Pública, eficiencia energética, seguridad alimentaria, acceso a la playa, trato de la fauna marina en los complejos turísticos insulares) aparecen cada vez con mayor frecuencia en el memorándum del comité de inversiones del comprador y deben ser objeto de la debida diligencia.

El proceso de la operación: desde la hoja de términos hasta el cierre

La adquisición de un hotel típico tailandés suele durar entre cuatro y seis meses en el caso de una operación de compraventa de acciones, y entre seis y nueve meses en el caso de una operación de compraventa de activos, aunque las solicitudes al BOI, las renovaciones de la EIA, los permisos de cambio de uso de los edificios o una nueva solicitud completa de licencia hotelera pueden alargar considerablemente los plazos.

El proceso suele comenzar con una hoja de términos no vinculante o una carta de intenciones en la que se definen las condiciones básicas de la operación, el período de exclusividad, el acceso a la diligencia debida y la obligación de confidencialidad. Antes de abrir cualquier sala de datos, se firma un acuerdo de confidencialidad bilingüe regido por la legislación tailandesa. A continuación, el comprador lleva a cabo su diligencia debida jurídica, fiscal y operativa, idealmente a través de una sala de datos estructurada con un protocolo de preguntas y respuestas. Los resultados de esta diligencia determinan la negociación del contrato de compraventa: el precio (que suele expresarse como valor de la empresa con un ajuste del capital circulante en el caso de las operaciones de activos, o como valor neto de los activos con un mecanismo de caja cerrada en el caso de las operaciones de acciones), las condiciones suspensivas (autorizaciones reglamentarias, consentimiento de la Junta de Inversiones [BOI] cuando proceda, consentimientos de terceros en virtud de acuerdos de gestión de activos [HMA] y préstamos), las declaraciones y garantías (con o sin seguro de declaraciones y garantías [W&I]), las indemnizaciones y los compromisos posteriores al cierre (no competencia, no captación, servicios de transición).

La fase de ejecución continúa con la firma del contrato de compraventa (SPA), el cumplimiento de las condiciones suspensivas y, finalmente, el cierre de la operación. El día del cierre, en una operación de activos, las partes se reúnen en la Oficina del Catastro para inscribir la transferencia de terrenos y edificios, abonar las tasas oficiales mediante los cheques bancarios acordados en el SPA, intercambiar las llaves, el inventario de mobiliario, equipamiento y accesorios (FF&E) y el fondo de caja para el funcionamiento, y presentar la solicitud de la nueva licencia hotelera (o de la transferencia de la licencia existente). En una operación de compraventa de acciones, las partes se reúnen en el domicilio social de la empresa para firmar los instrumentos de transferencia de acciones, actualizar el registro de accionistas, adoptar los acuerdos del consejo de administración (nuevos consejeros, nuevos firmantes autorizados, nuevos firmantes bancarios), presentar el cambio ante el Departamento de Negocios y Desarrollo (DBD) y notificarlo a la Oficina de Inversiones (BOI), al Registro de Hoteles y al banco.

Tasas oficiales, impuestos y plazos de referencia

La tabla que figura a continuación resume las principales tasas e impuestos oficiales que un comprador debe tener en cuenta al adquirir un hotel en Tailandia. Las cifras se han extraído del Código de la Propiedad, el Código Fiscal y el baremo de tasas de la Ley de Hostelería, y son las cifras de referencia que utilizan los profesionales; los importes exactos dependen del valor de tasación, el precio de venta y la estructura.

En el caso de los hoteles promovidos por la BOI, pueden aplicarse ventajas adicionales, entre las que se incluyen la exención de derechos de importación sobre maquinaria y equipos, en virtud del artículo 28 de la Ley de Promoción de Inversiones; la exención del impuesto sobre sociedades durante un máximo de ocho años (sujeta a un límite máximo basado en la inversión que cumpla los requisitos), en virtud del artículo 31; la exención de los dividendos pagados con cargo a los beneficios exentos, en virtud del artículo 34; y el derecho a remitir divisas al extranjero, en virtud del artículo 37. Estas ventajas están supeditadas al cumplimiento de las obligaciones de información del BOI durante todo el período de promoción.

Riesgos que hay que tener en cuenta al comprar un hotel en Tailandia

Los errores más costosos en la adquisición de hoteles tailandeses son recurrentes. El primero consiste en operar sin una licencia válida durante el periodo de transición, lo que expone tanto al vendedor como al comprador a responsabilidades penales en virtud del artículo 59 de la Ley de Hostelería. La cuestión de la licencia debe resolverse antes de que los huéspedes se registren bajo la nueva propiedad, no después. El segundo es la trampa de la estructura de prestanombres: una empresa con mayoría tailandesa sobre el papel que, en realidad, está controlada por capital extranjero a través de préstamos no revelados, acuerdos de voto o derechos de tanteo no en condiciones de plena competencia. El Código de la Propiedad, la FBA y las recientes circulares del Departamento de Desarrollo Empresarial consideran los acuerdos de prestanombres como un delito penal, con penas de prisión, multas y disolución forzosa. La tercera es el incumplimiento de la normativa de construcción, especialmente en complejos turísticos que se construyeron como residencias y se convirtieron gradualmente a uso hotelero sin la aprobación del cambio de uso; el coste de adecuar dicha propiedad a las normas contra incendios de categoría hotelera puede superar el 30 % del valor del edificio. La cuarta es la exposición fiscal oculta de una antigua empresa hotelera tailandesa, donde los cargos a partes vinculadas, los préstamos no documentados del fundador y las transacciones informales en efectivo pueden cristalizarse en liquidaciones fiscales de varios años tras el cierre. El quinto es la trampa del cambio de control de la HMA: los operadores internacionales suelen incluir importantes indemnizaciones por rescisión o cláusulas de cambio de marca que resultan invisibles para un comprador no especializado. El sexto es el incumplimiento de la EIA en proyectos que superan el umbral de la EIA (normalmente 80 habitaciones o más, u hoteles en zonas sensibles desde el punto de vista medioambiental), donde las aprobaciones retroactivas pueden tardar muchos meses y, en ocasiones, son denegadas.

Consejos prácticos para compradores extranjeros

Antes de firmar ningún documento, los inversores extranjeros deberían encargar a un abogado tailandés un breve informe de estructuración en el que se comparen las opciones de constituir una sociedad con mayoría tailandesa, un contrato de arrendamiento a largo plazo y la vía del BOI, teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la operación. Deberían exigir al vendedor que facilite una sala de datos completa, que incluya las escrituras originales, la licencia de obras, el certificado de uso del edificio, la licencia hotelera, el informe de EIA (cuando proceda), las cuentas auditadas y las declaraciones de impuestos de los últimos cinco años, así como los acuerdos HMA y de franquicia. Deben asegurarse de que el contrato de compraventa (SPA) contenga declaraciones específicas sobre la validez y transferibilidad de la licencia hotelera, la ausencia de acuerdos de prestanombres, el cumplimiento del edificio con la Ley de Control de la Construcción, la ausencia de pasivos no revelados y la continuidad de la promoción del BOI tras la transacción. Deben estructurar el precio como una combinación de un precio base y un depósito en garantía o retención durante un período definido para cubrir los riesgos fiscales y de licencia residuales. En caso de que se prevea una renovación, deben recabar previamente el dictamen de la oficina de urbanismo local y de un consultor en seguridad contra incendios sobre el coste y el plazo realistas para el cumplimiento de la normativa.

Cómo le ayuda Juslaws & Consult

Juslaws & Consult es un bufete de abogados tailandés especializado en derecho inmobiliario, hotelero y societario. Asesoramos a compradores extranjeros sobre la estructuración legal de adquisiciones hoteleras en Tailandia, redactamos y negociamos hojas de términos, contratos de compraventa de acciones y activos, contratos de gestión hotelera y contratos de franquicia, llevamos a cabo la debida diligencia jurídica de principio a fin, preparamos y presentamos solicitudes al BOI y licencias comerciales para extranjeros, obtenemos o transferimos licencias hoteleras y permisos secundarios ante el Departamento de Administración Provincial, y representamos a los inversores en liquidaciones tributarias, reclamaciones laborales y disputas posteriores al cierre de la operación. Representamos a propietarios, operadores, prestamistas, family offices e inversores institucionales en Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin y Pattaya, y trabajamos en inglés, francés y tailandés.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero ser propietario al 100 % de un hotel en Tailandia?

Una persona física extranjera o una empresa con mayoría de capital extranjero no puede ser propietaria directa del terreno del hotel. Los extranjeros pueden poseer hasta un 49 % de una sociedad limitada tailandesa propietaria del terreno y del edificio, pueden tener un contrato de arrendamiento registrado de 30 años sobre el terreno y ser propietarios del edificio por separado, de conformidad con el artículo 1410 del Código Civil y Mercantil, pueden poseer hasta un 49 % de las unidades de un condominio registrado, y, cuando se conceda la promoción de la BOI en virtud del artículo 27 de la Ley de Promoción de Inversiones, pueden ser propietarios del terreno realmente necesario para la actividad hotelera promovida. La empresa operadora debe, además, cumplir con la Ley de Negocios Extranjeros, que restringe la explotación hotelera según la Lista 3.

¿Es transferible la licencia de la Ley de Hostelería cuando se vende el inmueble?

La licencia es transferible a un comprador que cumpla los requisitos y no esté sujeto a las prohibiciones del artículo 16 de la Ley de Hostelería, previa autorización del Registrador y de conformidad con las normas y procedimientos establecidos por el Ministro. En una operación de cesión de participaciones, la licencia sigue perteneciendo a la empresa; solo es necesario notificar el cambio de gerente y el cambio de accionista. En una operación de cesión de activos, la licencia no se transfiere automáticamente junto con el inmueble, por lo que debe transferirse o solicitarse de nuevo.

¿Debería adquirir el hotel mediante una operación de compra de activos o una operación de compra de acciones?

Depende del historial de la empresa objetivo. Las operaciones de compraventa de activos eximen al comprador de las responsabilidades históricas del vendedor (fiscales, laborales y litigios), permiten un reajuste al alza de la base imponible, pero conllevan el pago íntegro de los gastos de transferencia de la Oficina de Catastro y requieren la transferencia de la licencia y la recontratación de los empleados. Las operaciones de compraventa de acciones son más rápidas, evitan los gastos de transferencia de la Oficina de Catastro y mantienen la licencia vigente, pero el comprador hereda todo el historial de la empresa. Las empresas tailandesas limpias promovidas por la BOI suelen adquirirse mediante operaciones de compraventa de acciones; las propiedades más antiguas con historiales complicados suelen adquirirse mediante operaciones de compraventa de activos.

¿Necesito una promoción del BOI para comprar un hotel en Tailandia?

Aunque la promoción del BOI no es un requisito legal, constituye la única vía realista para gestionar el hotel a través de una empresa de propiedad 100 % extranjera y cumplir al mismo tiempo con la Ley de Empresas Extranjeras, además de que permite la propiedad de terrenos por parte de extranjeros en virtud del artículo 27 de la Ley de Promoción de Inversiones. En el caso de un hotel con al menos 100 habitaciones o una inversión total superior a 500 millones de THB, excluyendo el terreno y el capital circulante, la promoción de la BOI en virtud de la Actividad 7.6 suele estar disponible y resulta económicamente atractiva debido a la exención del impuesto de sociedades y a la exención de los derechos de importación.

¿En qué categoría de hotel se clasificará mi establecimiento?

Según el Reglamento Ministerial de 2551 (2008), modificado en 2566 (2023), un hotel que ofrezca únicamente habitaciones es de Tipo 1 (habitaciones de 8 m² como mínimo), un hotel que ofrezca habitaciones y servicio de restauración es de Tipo 2 (habitaciones de 8 m² como mínimo), un hotel que ofrezca habitaciones, servicios de restauración y un local de ocio o una sala de conferencias es de Tipo 3 (habitaciones de un mínimo de 14 m²), y un hotel que ofrezca habitaciones, servicios de restauración, un local de ocio y una sala de conferencias es de Tipo 4 (habitaciones de un mínimo de 14 m²). Los locales de ocio situados en las instalaciones del hotel requieren más de 80 habitaciones.

¿Qué ocurre si el establecimiento opera sin una licencia hotelera válida?

La explotación de un hotel sin licencia constituye un delito penal en virtud del artículo 59 de la Ley de Hoteles de 2547, castigado con pena de prisión de hasta un año, una multa de hasta 20 000 THB, o ambas, y una multa administrativa de hasta 10 000 THB por cada día que se mantenga la infracción. Los compradores nunca deben formalizar la compra de una propiedad que se presente como hotel sin una licencia válida, salvo mediante una solución estructurada que suspenda o subsane la explotación sin licencia antes de la formalización.

¿Cuál es el coste oficial de la inscripción de la transmisión de la propiedad?

Por parte de la Oficina del Catastro, los conceptos principales son la tasa de transmisión del 2 % (calculada sobre el valor de tasación oficial), el impuesto específico sobre actividades económicas del 3,3 % cuando sea aplicable (sobre el mayor de los siguientes importes: el precio de venta o el valor de tasación), el impuesto de timbre del 0,5 % cuando no se aplica el impuesto específico sobre actividades económicas, y la retención fiscal del 1 % en el caso de que el vendedor sea una sociedad. El reparto entre el comprador y el vendedor se establece en el contrato; la Oficina del Catastro cobra estos importes el mismo día. En el caso de un contrato de arrendamiento registrado, la tasa de registro es del 1 % del alquiler total durante la vigencia del contrato, más el 0,1 % de impuesto de timbre.

¿Cuánto tiempo se tarda en formalizar la adquisición de un hotel en Tailandia?

Una operación de compraventa de acciones sin activos suele cerrarse en un plazo de cuatro a seis meses a partir de la firma del acuerdo preliminar, incluyendo la diligencia debida, la redacción de los documentos y el cumplimiento de las condiciones suspensivas. Una operación de compraventa de activos suele cerrarse en un plazo de seis a nueve meses, y el calendario depende de la renovación de la licencia del hotel, la verificación de la licencia de obras y los trámites ante la Oficina del Catastro. Las solicitudes al BOI, las licencias de cambio de uso de los edificios o una nueva evaluación de impacto ambiental pueden alargar el plazo varios meses.

¿Se podrá sustituir a los empleados actuales tras el cierre?

Se puede rescindir el contrato de los empleados, pero la Ley de Protección Laboral de 2541 (1998) otorga a los empleados despedidos el derecho a una indemnización por despido calculada en función de la antigüedad en el servicio, además de las vacaciones acumuladas, la indemnización en lugar del preaviso y la indemnización legal en caso de que el despido se considere improcedente. En una operación de cesión de activos, la transferencia de los empleados al comprador requiere el consentimiento por escrito de cada uno de ellos, de conformidad con el artículo 13 de la Ley de Protección Laboral; sin dicho consentimiento, el vendedor sigue siendo el empleador y es responsable de la indemnización por despido. La reestructuración de la plantilla debe reflejarse en el precio.

¿Cuál es la función de la evaluación de impacto ambiental (EIA)?

Los hoteles que superen el umbral establecido en la Ley de Mejora y Conservación de la Calidad Ambiental Nacional de 2535 (por lo general, 80 habitaciones o más, o cualquier hotel situado en zonas ambientalmente sensibles) deben contar con una EIA aprobada antes de que se pueda expedir la licencia de obras. La aprobación de la EIA, las condiciones impuestas y cualquier informe de seguimiento posterior deben formar parte de la diligencia debida; el incumplimiento es un motivo frecuente de medidas administrativas y, en algunos casos, de denegación de la renovación de la licencia hotelera.

¿Se siguen utilizando las estructuras de personas interpuestas para eludir las normas sobre propiedad extranjera?

Los acuerdos de prestanombres, en los que accionistas tailandeses mantienen la titularidad de terrenos o acciones en beneficio económico de un extranjero, son ilegales en virtud del artículo 113 del Código de la Propiedad Inmobiliaria y de la Ley de Empresas Extranjeras, y actualmente son objeto de investigaciones activas por parte del Departamento de Desarrollo Empresarial y del Departamento de Investigaciones Especiales. Los riesgos consisten en la responsabilidad penal, la enajenación forzosa del terreno, la denegación de nuevos permisos y el daño a la reputación tanto del extranjero como de la contraparte tailandesa. Las alternativas legítimas (empresa con mayoría tailandesa y acciones preferentes, arrendamiento registrado, incentivos del BOI) han demostrado su eficacia y resultan más económicas que el coste de un litigio por un acuerdo de nominatarios.

¿Puedo cambiar la imagen de marca y renovar el local inmediatamente después del cierre?

Sí, con tres salvedades. El contrato de gestión hotelera (si existe) suele exigir el consentimiento del operador y puede dar lugar al pago de una indemnización por rescisión. El cambio de marca puede requerir una actualización del expediente de la licencia, especialmente cuando se trate de la señalización y las marcas comerciales. Las obras de renovación importantes que alteren la estructura o la distribución del edificio requieren un permiso de modificación de la construcción en virtud de la Ley de Control de la Construcción y pueden requerir una nueva confirmación por parte del Registro de Hoteles de que el establecimiento sigue cumpliendo con el Reglamento Ministerial B.E. 2551 (2008).

¿Puede Juslaws & Consult encargarse de gestionar toda la transacción para un comprador extranjero?

Sí. Nuestro equipo especializado en hostelería se encarga del memorándum de estructuración, la hoja de términos, el acuerdo de confidencialidad bilingüe, la due diligence jurídica y fiscal, el contrato de compraventa (SPA), la solicitud ante la Junta de Inversiones (BOI) cuando sea pertinente, la transferencia de la licencia hotelera o la nueva solicitud ante la DOPA o la BMA, la inscripción en la Oficina del Catastro, la apertura de cuentas bancarias, la documentación para la transferencia de divisas (formulario FET), las actualizaciones corporativas posteriores al cierre con DBD y el Departamento de Hacienda, así como el apoyo en materia de empleo, impuestos y licencias tras el cierre. Póngase en contacto con nosotros a través de la página web de Juslaws & Consult para concertar una consulta.