Airbnb, Booking.com, Agoda, Vrbo y el amplio universo de plataformas de alquiler a corto plazo han transformado la forma en que los viajeros se alojan en Tailandia, pero no han modificado la legislación tailandesa. El marco jurídico que regula el alojamiento a corto plazo en Tailandia se redactó mucho antes de que existieran estas plataformas, y los tribunales han dejado claro que publicar una propiedad para estancias nocturnas o semanales sin las autorizaciones pertinentes es, en la mayoría de los casos, ilegal. Para los propietarios, los inversores extranjeros y los promotores, la cuestión rara vez es si el alquiler a corto plazo está regulado, sino cómo estructurar la actividad para que cumpla con la Ley de Hoteles B.E. 2547 (2004), la Ley de Propiedad Horizontal B.E. 2522 (1979), la Ley de Control de la Construcción B.E. 2522 (1979), la Ley de Urbanismo B.E. 2562 (2019), la Ley de Promulgación del Código de la Propiedad B.E. 2497 (1954), la Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542 (1999), el Código Fiscal y la Ley del Impuesto sobre la Propiedad y la Construcción B.E. 2562 (2019).

Esta guía ha sido redactada por abogados tailandeses para propietarios e inversores que desean obtener una visión completa y actualizada de dónde se traza la línea divisoria entre un alquiler de larga duración legal, un negocio de alojamiento con licencia legal y una explotación hotelera sin licencia que expone al anfitrión a responsabilidades penales. En ella se explican las definiciones legales, la norma de los 30 días, el régimen de notificación de alojamientos de pequeño tamaño introducido en 2023, la prohibición específica para los condominios prevista en el artículo 17/1 de la Ley de Condominios, las principales sentencias judiciales, las vías de cumplimiento disponibles, las restricciones adicionales que se aplican a los propietarios extranjeros y la forma en que se gravan los ingresos por alquileres a corto plazo en Tailandia.

El marco jurídico de los alquileres a corto plazo en Tailandia

Son cinco las leyes que regulan en su mayor parte cualquier actividad de tipo Airbnb en Tailandia. La Ley de Hostelería de 2004 (B.E. 2547) define qué se considera un hotel, exige una licencia para su explotación y establece las sanciones penales aplicables al alojamiento sin licencia. La Ley de Propiedad Horizontal B.E. 2522 (1979), en particular el artículo 17/1 introducido por la enmienda de 2008, restringe el uso comercial de las unidades individuales de propiedad horizontal y otorga a los copropietarios y a la persona jurídica motivos para actuar contra los propietarios que gestionan un hotel de facto dentro de un edificio de viviendas. La Ley de Control de la Edificación B.E. 2522 (1979) y sus reglamentos ministeriales establecen los requisitos técnicos (seguridad contra incendios, salidas, rociadores, superficie útil, aparcamiento) que determinan si un edificio puede utilizarse legalmente como hotel. La Ley de Urbanismo B.E. 2562 (2019) y las ordenanzas locales de urbanismo determinan la zonificación de la parcela y si se permite el uso hotelero en dicha zona. La Ley de Empresas Extranjeras B.E. 2542 (1999) clasifica la explotación hotelera como una actividad restringida a los ciudadanos tailandeses en la Lista 3, con excepciones limitadas para las licencias de empresas extranjeras y la promoción de la Junta de Inversiones (BOI).

A ello se suman otras tres leyes. El Código Civil y Mercantil, en sus artículos 537 a 545 relativos al arrendamiento ordinario y en los artículos 1336 y 1360 relativos a la propiedad y la copropiedad, constituye el marco contractual y patrimonial de cualquier acuerdo de alquiler. El Código Fiscal determina si los ingresos por alquiler se consideran un arrendamiento pasivo (con un régimen de retención en origen) o un servicio de alojamiento (que puede estar sujeto a un IVA del 7 %). La Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Edificios B.E. 2562 (2019), en vigor desde el 1 de enero de 2020, grava el inmueble en sí en función de su uso real, con un tipo impositivo significativamente más elevado cuando el inmueble se utiliza con fines comerciales. Ninguna de estas leyes menciona a Airbnb por su nombre; en conjunto, responden a todas las cuestiones que plantea la plataforma.

¿En qué momento un alquiler a corto plazo se considera un «hotel» según la legislación tailandesa?

La cuestión más importante para cualquier anfitrión de Airbnb es si su actividad entra o queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Hostelería. Si entra en dicho ámbito, se requiere una licencia hotelera (o, en el caso de operaciones muy pequeñas, una notificación conforme al reglamento de 2023). Si queda fuera, el anfitrión puede operar libremente, sujeto a las normas generales del Derecho civil y a la normativa fiscal. La línea divisoria viene marcada por el artículo 4 de la Ley de Hostelería, matizada por el Reglamento Ministerial de 2008, modificado en 2023.

La definición de «hotel» que figura en el artículo 4

El artículo 4 de la Ley de Hostelería de 2547 (2004) define «hotel» como un establecimiento destinado a prestar, con fines comerciales, servicios de alojamiento temporal a viajeros o a cualquier otra persona a cambio de una remuneración. En dicho artículo se recogen tres excepciones. La primera excluye los alojamientos gestionados por un organismo gubernamental, una empresa estatal, una organización pública u otro organismo estatal, o aquellos gestionados con fines benéficos o educativos sin ánimo de lucro. La segunda, y con mucho la más importante para la cuestión de Airbnb, excluye los alojamientos que se prestan a cambio de una cuota de servicio mensual o superior. La tercera reserva al Ministro del Interior la facultad de establecer nuevas exenciones mediante reglamento ministerial, y constituye el fundamento jurídico que sustenta el régimen de alojamientos de pequeño tamaño que se describe a continuación.

La segunda excepción es el origen de la famosa «regla de los 30 días». Un alojamiento que se alquila de forma legal y habitual por periodos mensuales o más largos queda excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Hostelería y no requiere licencia hotelera. Por el contrario, un alojamiento que se alquila para estancias de una noche, una semana o quince días entra en el ámbito de aplicación de la Ley de Hostelería y da lugar a la obligación de obtener una licencia en virtud del artículo 15.

La norma de los 30 días y su aplicación a las plataformas

En la práctica diaria, la norma de los 30 días implica que un anuncio legal de estancias cortas en Airbnb, Booking.com, Agoda o cualquier plataforma similar debe ofrecer estancias mínimas de un mes natural o más, con el alquiler calculado mensualmente. Anunciar un alojamiento para una estancia de tres noches o de una semana, a cambio de una remuneración, con los servicios habituales propios de un hotel (limpieza entre estancias, entrega de llaves, servicios de recepción), constituye el caso típico de hotel sin licencia que los tribunales han considerado repetidamente que infringe el artículo 15 de la Ley de Hostelería.

La forma en que se estructura el alquiler es tan importante como su duración. Indicar una tarifa diaria, incluso en el caso de una reserva de un mes, anunciar el alojamiento como disponible para estancias cortas o limpiarlo sistemáticamente entre huéspedes son factores que las autoridades y los tribunales tienen en cuenta para determinar si la actividad constituye, de hecho, un servicio de tipo hotelero en lugar de un contrato de alquiler residencial. Los anfitriones que realmente operan con un modelo de estancias prolongadas deben documentarlo mediante contratos de alquiler mensuales, facturas mensuales y la ausencia de servicios propios de un hotel.

La exención para alojamientos de pequeño tamaño de 2023

El Reglamento Ministerial por el que se establecen los tipos y criterios para el ejercicio de la actividad hotelera n.º 2 del año 2566 (2023), publicado en el Boletín Oficial del Estado el 30 de agosto de 2023 y que entró en vigor 60 días después, sustituyó los umbrales anteriores para los alojamientos de pequeño tamaño e introdujo un régimen de notificación para los alojamientos más pequeños. Según la normativa vigente, un establecimiento de alojamiento con un máximo de ocho habitaciones en total y una capacidad de servicio de no más de treinta huéspedes no se considera un «hotel» a efectos de la Ley de Hostelería, siempre que el operador lo notifique al Registro (Departamento de Administración Provincial en las provincias, Administración Metropolitana de Bangkok en Bangkok) y cumpla con las normas prescritas en materia de seguridad contra incendios, tamaño de las habitaciones y funcionamiento. La notificación tiene una validez de cinco años y es renovable.

Esta exención constituye la vía más realista para el cumplimiento normativo por parte de los propietarios de villas, pequeñas casas boutique y pequeños alojamientos en viviendas particulares que no desean asumir el coste y el tiempo que supone obtener una licencia hotelera completa. Sin embargo, no es aplicable a las unidades de un bloque de viviendas, ya que la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe el uso comercial de una unidad individual (véase más adelante) y porque, en cualquier caso, una sola unidad no puede alcanzar el umbral de ocho habitaciones. Los propietarios que deseen combinar varias unidades de condominio en un único «alojamiento pequeño» se topan de frente con el mismo problema derivado de la Ley de Condominios.

Sanciones por alquileres a corto plazo sin licencia

Las sanciones por gestionar un alquiler de corta duración al margen de los cauces legales no son meramente simbólicas. Se trata de sanciones penales en virtud de la Ley de Hostelería, administrativas en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden ir acompañadas de reclamaciones civiles por parte de los vecinos y de la persona jurídica.

Responsabilidad penal en materia hotelera

En virtud del artículo 59 de la Ley de Hostelería de 2547 (2004), toda persona que explote un negocio hotelero sin la licencia exigida por el artículo 15 podrá ser condenada a una pena de prisión de hasta un año, a una multa de hasta 20 000 THB, o a ambas, además de una multa diaria de hasta 10 000 THB mientras persista la infracción. La sanción se impone al operador, a quien los tribunales han considerado sistemáticamente como la persona física que anuncia el inmueble y recibe el pago, y no a la plataforma. Además, cuando el operador sea una persona jurídica, los directores y representantes autorizados a cargo de la explotación podrán ser considerados personalmente responsables.

Multas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal

Cuando la vivienda se trate de una unidad de propiedad horizontal, el artículo 17/1, apartado 2, de la Ley de Propiedad Horizontal de 2522 (1979), tal y como quedó redactado tras la modificación de 2008, prohíbe a cualquier persona realizar actividades comerciales o empresariales dentro del complejo de propiedad horizontal, salvo en la zona del mismo que la persona jurídica haya designado específicamente para uso comercial con arreglo al apartado 1 del mismo artículo. La disposición se redactó para impedir que los propietarios regentaran tiendas, salones de belleza u oficinas en unidades residenciales; los tribunales han considerado sistemáticamente que una operación recurrente de alquiler a corto plazo constituye una «transacción comercial» en el sentido de dicho artículo. En virtud del artículo 65 de la misma Ley, las infracciones se sancionan con una multa de hasta 50 000 THB, más una multa continua de hasta 5 000 THB diarios mientras se mantenga la infracción.

Otras responsabilidades administrativas y civiles

Más allá de la Ley de Hoteles y la Ley de Propiedad Horizontal, un alquiler a corto plazo sin licencia puede dar lugar a otras responsabilidades. La Ley de Control de la Edificación de 2522 (1979) sanciona el uso de un edificio de forma contraria a su certificado de uso (Ordenanza 6); un edificio residencial que se explote como hotel se expone a órdenes administrativas de cese de la actividad y a multas. La Ley de Empresas Extranjeras B.E. 2542 (1999) castiga cualquier explotación de un hotel sin licencia por parte de una empresa con mayoría extranjera, en virtud del artículo 37, con penas de prisión de hasta tres años, una multa de entre 100 000 y 1 000 000 THB, o ambas. La Ley de Inmigración B.E. 2522 (1979) exige que el anfitrión presente una notificación TM30 por cada huésped extranjero en un plazo de 24 horas desde su llegada; el incumplimiento de esta obligación constituye un delito independiente sancionado con multas por cada caso. El Código Civil y Mercantil expone al anfitrión a una demanda por molestias privadas por parte de los vecinos en virtud de los artículos 421 y 1337, y a una demanda por parte de otros copropietarios en virtud del artículo 1360 cuando el uso de la vivienda interfiera con sus derechos.

El tipo de vivienda es importante: dónde se puede y dónde no se puede ofrecer alojamiento

Las normas sobre alquileres a corto plazo son, en teoría, las mismas para todos los tipos de inmuebles, pero en la práctica varían considerablemente en función de la naturaleza jurídica del edificio. En la tabla siguiente se resume la situación de los tipos de inmuebles más comunes en Tailandia.

El caso de los condominios es el que afecta a la mayoría de los propietarios. Una unidad de condominio es, por definición, una unidad residencial que es propiedad privada de un copropietario y que comparte zonas comunes con los demás copropietarios. La enmienda de 2008 a la Ley de Condominios, codificada en el artículo 17/1, se aprobó precisamente para impedir el uso comercial progresivo dentro de los condominios residenciales. Incluso en los casos en que la Ley de Hoteles permitiría, en otras circunstancias, una pequeña explotación, la Ley de Propiedad Horizontal la bloquea de raíz. A ello se suma el hecho de que muchos estatutos de comunidades de propietarios prohíben expresamente el alquiler a corto plazo, y que el Tribunal Supremo ha confirmado que los estatutos registrados de las comunidades de propietarios son vinculantes para todos los copropietarios sin necesidad de su consentimiento individual, por lo que la exposición legal de un anuncio tipo Airbnb en un condominio residencial resulta difícil de defender.

Sentencias judiciales sobre Airbnb en Tailandia

La jurisprudencia sobre los alquileres a corto plazo en Tailandia se ha consolidado en torno a las sentencias sobre los apartamentos en Hua Hin. En una serie de sentencias dictadas por el Tribunal Provincial de Hua Hin a principios de 2018, el tribunal condenó a los propietarios de apartamentos que habían publicado sus viviendas en Airbnb para estancias nocturnas sin disponer de licencia hotelera. La primera sentencia, de fecha 5 de enero de 2018, impuso una multa de 5.000 THB, más una multa continua de 500 THB por cada día de infracción, en virtud de los artículos 15 y 59 de la Ley de Hostelería. Una segunda sentencia, de fecha 16 de enero de 2018, impuso una multa de 5.000 THB, más 100 THB por cada día de infracción. Las resoluciones fueron ampliamente difundidas por el Bangkok Post y otros medios de comunicación tailandeses, y han sido citadas en posteriores actuaciones administrativas contra operadores de alquileres a corto plazo sin licencia.

Hasta la fecha, el Tribunal Supremo de Tailandia no ha dictado ninguna sentencia emblemática y publicada que se refiera específicamente a Airbnb, pero ha reforzado el régimen en dos líneas de jurisprudencia colaterales. En primer lugar, ha sostenido sistemáticamente que los estatutos de los condominios registrados en la Oficina del Catastro con arreglo a los artículos 32 y 32/1 de la Ley de Condominios son vinculantes para todos los copropietarios, incluidos aquellos que adquirieron su unidad antes de que se aprobaran dichos estatutos, siempre que se cumplieran los requisitos de procedimiento. En segundo lugar, ha confirmado las condenas por explotación hotelera sin licencia en virtud de la Ley de Hoteles en casos cuyos hechos son económicamente indistinguibles de un anuncio típico de Airbnb. El efecto combinado es que un propietario no puede basarse en la ausencia de una sentencia del Tribunal Supremo que mencione «Airbnb» para argumentar que la actividad es lícita.

Vías para la gestión legal de los alquileres a corto plazo

En Tailandia no existe una «licencia de Airbnb». Sin embargo, existen tres vías establecidas que permiten a un propietario gestionar alojamientos de corta duración de forma legal. La vía más adecuada depende del tipo de propiedad, la envergadura de la actividad y la disposición del propietario a realizar una inversión inicial.

Opción 1: estancia superior a 30 días

La opción más sencilla, económica y con menor riesgo consiste en gestionar la propiedad como un auténtico alquiler mensual. El contrato de alquiler se formaliza por escrito, el alquiler se calcula y se paga mensualmente, el anfitrión no presta servicios de tipo hotelero, como limpieza diaria o recepción, y la propiedad no se anuncia como disponible para estancias nocturnas o semanales. Este modelo es totalmente compatible con el artículo 4(2) de la Ley de Hostelería y es el único que funciona sin complicaciones dentro de un bloque de viviendas, aunque es necesario consultar los estatutos del edificio.

Vía 2: notificar en virtud del régimen aplicable a los alojamientos de pequeñas dimensiones

Para los propietarios de casas, villas y pequeños alojamientos privados, la vía más eficaz para cumplir con la normativa es la notificación de alojamientos de pequeño tamaño prevista en el Reglamento Ministerial n.º 2 del año 2566 (2023). El propietario debe presentar una notificación ante el Registro (DOPA o BMA), en la que describa el inmueble y confirme que no cuenta con más de ocho habitaciones y que su capacidad máxima de servicio es de treinta huéspedes. El inmueble debe cumplir con las normas de seguridad contra incendios establecidas (detectores de humo, extintores, iluminación de emergencia y señalización clara de evacuación), con las normas de mantenimiento de registros sobre el registro de huéspedes y con los requisitos de construcción aplicables a su categoría. La notificación tiene una validez de cinco años y debe renovarse.

Opción 3: solicitar una licencia de hotel

En el caso de establecimientos de mayor envergadura, como complejos de villas con piscina, hostales que superen el límite de capacidad de alojamiento reducido y cualquier apartamento con servicios destinado a huéspedes de corta estancia, la única vía adecuada es obtener una licencia hotelera completa con arreglo al artículo 15 de la Ley de Hostelería. La solicitud debe presentarse ante el Registrador del Departamento de Administración Provincial en las provincias, o ante la Administración Metropolitana de Bangkok en la capital. El Registrador comprueba que el edificio cuente con una licencia de obra válida (Or 1) y un certificado de uso del edificio (Or 6) que lo designe como hotel, que el gestor propuesto cumpla los requisitos y no esté sujeto a las causas de inhabilitación enumeradas en el artículo 16 de la Ley de Hoteles, que se cumplan los requisitos de seguridad contra incendios, accesibilidad y tamaño de las habitaciones del Reglamento Ministerial B.E. 2551 (2008), en su versión modificada, y que la parcela se encuentre en una zona en la que el uso hotelero esté permitido en virtud de la ordenanza urbanística local. Se añaden licencias secundarias (bebidas alcohólicas, piscina, comida, señalización) según sea necesario.

Propietarios y operadores extranjeros: restricciones adicionales

Los inversores extranjeros que deseen ofrecer alojamientos a través de plataformas similares a Airbnb se enfrentan a dos restricciones adicionales, además de las normas descritas anteriormente. La primera es la prohibición de la propiedad de terrenos. El artículo 86 de la Ley de Promulgación del Código de la Propiedad Inmobiliaria de 2497 (1954) prohíbe a los extranjeros poseer terrenos en Tailandia, salvo en virtud de un tratado (y Tailandia no tiene actualmente ningún tratado de este tipo en vigor). El artículo 97 amplía la prohibición a las personas jurídicas tailandesas en las que más del 49 % de las acciones estén en manos de extranjeros o en las que más de la mitad de los accionistas sean extranjeros. Por lo tanto, un particular extranjero puede ser propietario de una unidad de condominio, hasta el límite del 49 % de la cuota extranjera del edificio según el artículo 19 bis de la Ley de Condominios, pero no puede ser propietario del terreno sobre el que se construya una villa. Las soluciones legales son una sociedad limitada tailandesa con mayoría tailandesa que posea el terreno, un arrendamiento registrado por 30 años en virtud del artículo 540 del Código Civil y Mercantil con propiedad separada del edificio en virtud del artículo 1410, o una promoción de la BOI que autorice la propiedad extranjera del terreno para la actividad promovida en virtud del artículo 27 de la Ley de Promoción de Inversiones B.E. 2520 (1977).

La segunda limitación es la restricción relativa a la actividad empresarial. La Ley de Empresas Extranjeras de 2542 (1999) clasifica la gestión hotelera, incluida en la Lista 3, como una actividad en la que se considera que los ciudadanos tailandeses aún no están preparados para competir con los extranjeros. Por lo tanto, una empresa tailandesa con mayoría extranjera no puede gestionar un hotel sin una licencia de negocio extranjero en virtud del artículo 17 de la Ley (algo poco habitual y discrecional) o un certificado de promoción de la BOI en virtud del artículo 12 de la Ley de Promoción de Inversiones, que levanta la restricción por ministerio de la ley. Esta misma restricción no se aplica, por lo general, al simple arrendamiento de una vivienda ocupada por su propietario para estancias prolongadas, pero sí se aplica una vez que la actividad se convierte en un negocio de alojamiento de tipo hotelero.

Además, los anfitriones extranjeros deben registrar a cada huésped ante la Oficina de Inmigración mediante la notificación TM30 en un plazo de 24 horas desde su llegada, cumplir con la normativa sobre remesas de divisas al país cuando proceda y asegurarse de que cualquier trabajo realizado en relación con el alquiler (gestión del anuncio, recepción de huéspedes, limpieza) esté cubierto por un permiso de trabajo conforme al Decreto de Emergencia sobre la Gestión del Trabajo de Extranjeros B.E. 2560 (2017). El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones conlleva multas y consecuencias operativas específicas.

Tributación de los ingresos por alquileres a corto plazo

En Tailandia, los ingresos por alquileres a corto plazo están sujetos a tres tipos de impuestos: el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto sobre bienes inmuebles. El tratamiento fiscal depende de la calificación jurídica de la actividad (arrendamiento frente a servicio hotelero), la forma jurídica del arrendador (particular frente a sociedad) y el uso real del inmueble.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas

Los ingresos por alquiler percibidos por una persona física se consideran ingresos a efectos del artículo 40(5) del Código Fiscal y se incluyen en la declaración anual del impuesto sobre la renta de las personas físicas del arrendador (PND 90/91). Los tipos impositivos progresivos van del 0 % sobre los primeros 150 000 THB de la renta neta imponible hasta el 35 % sobre los ingresos superiores a 5 000 000 THB. El arrendador puede deducir los gastos reales previa presentación de la documentación correspondiente o solicitar una deducción estándar fija del 30 % por los inmuebles, tipo establecido por el Reglamento Ministerial en virtud del artículo 42 ter del Código Fiscal. Cuando el arrendatario sea una persona jurídica tailandesa, estará obligado a retener un 5 % en concepto de retención fiscal sobre el alquiler y a ingresarlo en el Departamento de Hacienda en nombre del arrendador, quien podrá deducir dicha retención como crédito contra su obligación tributaria anual.

Impuesto sobre sociedades

Una empresa tailandesa que posea y gestione una propiedad destinada al alquiler a corto plazo paga el impuesto sobre sociedades a un tipo del 20 % sobre el beneficio neto (sujeto a las reducciones para pymes previstas en el Real Decreto, cuando proceda). Los operadores con licencia hotelera que se beneficien de la promoción de la BOI en virtud de la Actividad 7.6 (Hoteles) pueden quedar exentos del impuesto sobre sociedades durante un máximo de ocho años, con un límite máximo equivalente a la inversión que da derecho a la exención, además de la exención de dividendos sobre los beneficios exentos en virtud del artículo 34 de la Ley de Promoción de Inversiones.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

El arrendamiento de bienes inmuebles está exento del IVA en virtud del artículo 81(1)(t) del Código Fiscal. Por el contrario, un servicio de alojamiento que incluya prestaciones propias de un hotel (limpieza entre estancias, recepción, desayuno diario) se considera una prestación de servicios sujeta al IVA y está sujeta a un tipo del 7 % si los ingresos anuales del operador superan el umbral de registro de 1,8 millones de THB. En la práctica, un alquiler genuino de más de 30 días se considera un arrendamiento exento de IVA, mientras que una operación típica al estilo de Airbnb pasa a la categoría sujeta a IVA una vez que los servicios se incluyen en el precio de la habitación.

Impuesto sobre bienes inmuebles

En virtud de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Edificios de 2562 (2019), en vigor desde el 1 de enero de 2020, el inmueble se grava anualmente sobre su valor de tasación a un tipo impositivo que depende de su uso real. El uso residencial de un piso en propiedad horizontal que el propietario utilice como residencia principal se beneficia de una exención sobre los primeros 50 millones de THB del valor combinado del terreno y el edificio (o 10 millones de THB si se trata únicamente del edificio) y se grava con tipos progresivos con un límite máximo del 0,30 %. El uso comercial, incluida la explotación como hotel o el alquiler recurrente a corto plazo, se grava con tipos progresivos con un límite máximo del 1,20 %. Los terrenos que se dejan vacíos o sin utilizar se gravan con tipos progresivos con un límite máximo del 1,20 %, que aumentan cada tres años hasta un máximo del 3 %. La organización administrativa local (Tessaban u OBT) recauda el impuesto anualmente.

Cuestiones relativas a las retenciones en origen y los convenios fiscales para los prestadores de servicios extranjeros

Cuando los ingresos por alquiler son abonados por una fuente tailandesa a un anfitrión no residente, el pagador está obligado a retener un impuesto del 15 % sobre el importe bruto, de conformidad con el Código Fiscal, sin perjuicio de las reducciones previstas en el convenio de doble imposición aplicable. Es posible que el anfitrión también deba darse de alta a efectos del IVA en Tailandia si la actividad se considera un servicio de alojamiento sujeto al IVA.

Lista de verificación práctica para el cumplimiento normativo

Antes de poner en alquiler una propiedad para estancias de corta duración en Tailandia, todo propietario debe revisar la siguiente lista de comprobación. Confirme el tipo de propiedad (apartamento en un bloque de pisos, casa, chalet o edificio) e identifique el régimen legal correspondiente. Lea los estatutos del bloque de pisos, si procede, incluyendo cualquier restricción al alquiler de corta duración registrada en virtud de los artículos 32 y 32/1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Verifique la licencia de obras (Or 1) y el certificado de uso del edificio (Or 6) en el ayuntamiento local y compruebe que el uso propuesto sea conforme a ellos. Verifique la zonificación según la ordenanza urbanística local promulgada en virtud de la Ley de Urbanismo B.E. 2562 (2019). Elija la vía de cumplimiento (estancia prolongada, notificación de alojamiento pequeño o licencia hotelera completa) y prepare la documentación correspondiente. Regístrese para cumplir con las obligaciones fiscales tailandesas (impuesto sobre la renta de las personas físicas o de las sociedades, IVA si se supera el umbral, impuesto sobre bienes inmuebles) y presente las declaraciones pertinentes. Establezca un flujo de trabajo de notificación TM30 para los huéspedes extranjeros. Documente cada reserva con un acuerdo por escrito, una factura y un recibo de pago para defender la calificación jurídica de la actividad en caso de que sea cuestionada.

Cómo le ayuda Juslaws & Consult

Juslaws & Consult asesora a propietarios, inversores y promotores de toda Tailandia sobre la estructuración y el funcionamiento de negocios de alquiler a corto plazo y hoteleros. Nuestro equipo elabora informes de estructuración en los que se comparan las modalidades de estancia prolongada, alojamientos de pequeño tamaño y hoteles completos para una propiedad concreta; redacta los contratos de arrendamiento, la notificación de alojamientos de pequeño tamaño, la solicitud de licencia hotelera y los expedientes de licencias secundarias (bebidas alcohólicas, piscina, comida, señalización), revisa los estatutos del condominio y el certificado de uso del edificio, presenta la solicitud de promoción del BOI para proyectos hoteleros en virtud de la Actividad 7.6 y presta asistencia en los registros fiscales tailandeses y el cumplimiento continuo de la Ley del Impuesto sobre la Renta y la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Asimismo, representamos a nuestros clientes en procedimientos administrativos ante el Registro, en litigios con la persona jurídica de un condominio y en procedimientos penales en virtud de la Ley de Hoteles, y trabajamos en inglés, francés y tailandés en Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin y Pattaya.

Preguntas frecuentes

¿Es legal Airbnb en Tailandia?

Publicar un anuncio de una propiedad en Airbnb no es, en sí mismo, ilegal. La legalidad depende de lo que el anfitrión ofrezca realmente. Un contrato de alquiler mensual o de duración superior ofrecido a través de Airbnb es lícito en virtud del artículo 4(2) de la Ley de Hostelería B.E. 2547 (2004). Una estancia por noches o por semanas ofrecida sin licencia hotelera o sin notificación de alojamiento de pequeño tamaño entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Hostelería y es ilegal, con sanciones penales en virtud del artículo 59. La plataforma es la misma; la calificación jurídica depende del contrato, la duración y los servicios incluidos con la habitación.

¿En qué consiste la norma de los 30 días en Tailandia?

La «regla de los 30 días» es el nombre con el que se conoce en la práctica la excepción prevista en el artículo 4, apartado 2, de la Ley de Hostelería, que excluye de la definición de hotel cualquier alojamiento que se ofrezca a cambio de una cuota de servicio mensual o superior. En la práctica, un alojamiento que se ofrezca exclusivamente para estancias de un mes natural o más, con el alquiler calculado mensualmente, queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Hostelería y no requiere licencia de hotel. Las estancias de menor duración sí entran en su ámbito de aplicación.

¿Puedo alquilar mi piso en Tailandia a través de Airbnb para estancias cortas si instalo una cerradura inteligente y soy el único propietario que la utiliza?

No. La Ley de Propiedad Horizontal de 2522 (1979), modificada en 2008, prohíbe las actividades comerciales dentro de las viviendas individuales de los edificios de propiedad horizontal, según lo dispuesto en el artículo 17/1, apartado 2, y prevé una multa de hasta 50 000 THB, más 5000 THB diarios, según lo establecido en el artículo 65. Además, se aplica la Ley de Hostelería, que prevé penas de prisión de hasta un año, una multa de hasta 20 000 THB y una multa diaria de hasta 10 000 THB, según el artículo 59. El hecho de que el anfitrión sea el propietario registrado y utilice una cerradura inteligente no altera la calificación jurídica; los tribunales han sostenido en repetidas ocasiones que el alquiler recurrente a corto plazo de una unidad de condominio residencial es ilegal.

¿Puedo alquilar mi casa de vacaciones en Airbnb?

Sí, de dos maneras. La villa puede alquilarse por periodos de 30 días o más sin necesidad de licencia ni notificación. O bien, si el operador desea ofrecer estancias más cortas, la villa puede gestionarse bajo el régimen de notificación de alojamientos pequeños introducido por el Reglamento Ministerial n.º 2 B.E. 2566 (2023), que abarca hasta ocho habitaciones y un máximo de treinta huéspedes, sujeto a normas de seguridad contra incendios, mantenimiento de registros y funcionamiento. Las operaciones de mayor envergadura requieren una licencia hotelera completa en virtud del artículo 15 de la Ley de Hostelería.

¿En qué consiste la notificación de alojamientos de pequeño tamaño prevista en el reglamento ministerial de 2023?

El Reglamento Ministerial n.º 2 de 2566 (2023), promulgado en virtud del artículo 4, apartado 3, de la Ley de Hostelería de 2547 (2004), permite que los alojamientos de hasta ocho habitaciones con una capacidad de servicio de hasta treinta huéspedes operen al margen del régimen de licencias hoteleras completo, siempre que el operador lo notifique al Registrador del Departamento de Administración Provincial (o a la Administración Metropolitana de Bangkok en el caso de Bangkok) y cumpla con las normas de seguridad contra incendios y de funcionamiento establecidas. La notificación tiene una validez de cinco años y es renovable. No es aplicable a las unidades de condominio.

¿Cuáles son las sanciones penales por gestionar un hotel sin licencia en Tailandia?

De conformidad con el artículo 59 de la Ley de Hostelería de 2547 (2004), la explotación de un hotel sin la licencia exigida por el artículo 15 se castiga con pena de prisión de hasta un año, multa de hasta 20 000 THB, o ambas, además de una multa diaria de hasta 10 000 THB mientras persista la infracción. Cuando el operador sea una persona jurídica, los directores y representantes autorizados a cargo de la explotación podrán ser considerados personalmente responsables.

¿Qué establece el artículo 17/1 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con Airbnb?

El artículo 17/1, apartado 2, de la Ley de Propiedad Horizontal de 2522 (1979), introducido por la enmienda de 2008, prohíbe a cualquier persona realizar actividades comerciales o empresariales dentro del complejo de viviendas, salvo en la zona del mismo que la persona jurídica haya designado específicamente para uso comercial, de conformidad con el apartado 1 del mismo artículo. El artículo 65 impone una multa de hasta 50 000 THB, más una multa diaria de hasta 5000 THB. Los tribunales consideran que el alquiler recurrente a corto plazo de una unidad de condominio individual constituye una transacción comercial en el sentido de dicho artículo.

¿Qué ha dictaminado el tribunal de Hua Hin sobre Airbnb?

El Tribunal Provincial de Hua Hin condenó a principios de 2018 a los propietarios de apartamentos del complejo Wan Vayla Condominium por gestionar un hotel sin licencia al anunciar sus viviendas en Airbnb para estancias nocturnas. La primera sentencia, de fecha 5 de enero de 2018, impuso una multa de 5.000 THB, además de una multa diaria de 500 THB. El caso fue la primera confirmación judicial registrada en Tailandia de que los anuncios de estancias nocturnas al estilo de Airbnb infringen la Ley de Hostelería y, desde entonces, se ha utilizado como referencia en procedimientos administrativos contra operadores de alquileres a corto plazo sin licencia.

¿Cómo se gravan los ingresos por alquileres a corto plazo en Tailandia?

En el caso de un anfitrión particular, los ingresos por alquiler se consideran ingresos contemplados en el artículo 40(5) del Código Fiscal y se gravan según los tipos impositivos progresivos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, que oscilan entre el 0 % y el 35 %, con una deducción estándar del 30 % aplicable a los inmuebles o a los gastos reales. Cuando el inquilino es una persona jurídica tailandesa, se aplica una retención fiscal del 5 %; en el caso de los servicios de alojamiento de tipo hotelero, puede aplicarse una retención del 3 % sobre la tarifa del servicio. Se aplica un IVA del 7 % si la actividad se considera un servicio de alojamiento sujeto a IVA y la facturación supera los 1,8 millones de THB. La Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de 2019 (B.E. 2562) establece un impuesto anual sobre el valor de tasación del inmueble a tipos residenciales o comerciales en función del uso real, con un límite máximo del 0,30 % para uso residencial y del 1,20 % para uso comercial.

¿Necesitan los propietarios extranjeros algún permiso adicional para alquilar a través de Airbnb?

Los propietarios extranjeros se enfrentan a dos restricciones adicionales. No pueden ser propietarios del terreno sobre el que se construye una villa (artículo 86 del Código de la Propiedad Inmobiliaria), por lo que cualquier proyecto que implique la propiedad del terreno debe realizarse a través de una empresa con mayoría tailandesa, un contrato de arrendamiento de 30 años o una promoción del BOI que autorice la propiedad de terrenos por parte de extranjeros en virtud del artículo 27 de la Ley de Promoción de Inversiones. No pueden gestionar un negocio de alojamiento de tipo hotelero a través de una empresa de capital mayoritariamente extranjero sin disponer de una licencia comercial extranjera conforme al artículo 17 de la Ley de Negocios Extranjeros o de un certificado de promoción del BOI conforme a la Actividad 7.6 (Hoteles). Además, deben presentar la notificación TM30 ante la Oficina de Inmigración en un plazo de 24 horas desde la llegada de cada huésped extranjero.

¿Son aplicables los estatutos de las comunidades de propietarios que prohíben los alquileres a corto plazo?

Sí. Los estatutos de los edificios de propiedad horizontal inscritos en la Oficina del Catastro, de conformidad con los artículos 32 y 32/1 de la Ley de Propiedad Horizontal de 2522 (1979), son vinculantes para todos los copropietarios, independientemente de cuándo se aprobaron dichos estatutos y del voto emitido por cada copropietario, siempre que se hayan cumplido los requisitos de procedimiento. El Tribunal Supremo de Tailandia ha confirmado sistemáticamente este carácter vinculante. Por lo tanto, una prohibición de alquiler a corto plazo registrada es exigible frente a todos los propietarios de una unidad del edificio.

¿En qué consiste la notificación TM30 y se activa al alojar huéspedes en Airbnb?

La notificación TM30 es la obligación que, en virtud del artículo 38 de la Ley de Inmigración de 2522 (1979), recae sobre el propietario de la vivienda, el cabeza de familia, el titular del inmueble o el gestor de un alojamiento, de comunicar a la Oficina de Inmigración la presencia de todo extranjero que se aloje en dicho inmueble. La notificación debe presentarse en un plazo de 24 horas desde la llegada del extranjero. Se aplica a todo anfitrión que aloje a un huésped extranjero, incluidos los anfitriones informales de estancias cortas.

¿Cuál es la estructura jurídica más habitual para un negocio similar a Airbnb?

En el caso de una villa individual o un pequeño alojamiento en casa de particulares, la notificación de alojamiento de pequeño tamaño prevista en el Reglamento Ministerial n.º 2 de 2566 (2023) constituye la estructura más eficaz para cumplir con la normativa. En el caso de una unidad de condominio individual, solo es viable un alquiler de más de 30 días, y aun así es necesario consultar los estatutos. En el caso de una cartera de villas, un edificio de apartamentos con servicios o un pequeño complejo turístico, la opción adecuada es obtener una licencia hotelera completa en virtud del artículo 15 de la Ley de Hoteles, a menudo combinada con la promoción de la BOI en el marco de la Actividad 7.6 (Hoteles).

¿Puede Juslaws & Consult encargarse de los trámites de licencia y del registro fiscal de mi alquiler a corto plazo?

Sí. Nos encargamos de elaborar el memorándum de estructuración, redactar los contratos de arrendamiento o el contrato de gestión hotelera, presentar la notificación de alojamiento de pequeña envergadura o la solicitud de licencia hotelera completa ante el Departamento de Administración Provincial o la Administración Metropolitana de Bangkok, dar de alta al operador en el Departamento de Hacienda a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas o jurídicas, dar de alta en el IVA cuando proceda, presentar la declaración del impuesto sobre bienes inmuebles ante la organización administrativa local y establecer el proceso de presentación de informes TM30. Asimismo, defendemos a nuestros clientes en procedimientos administrativos y penales en virtud de la Ley de Hoteles y la Ley de Propiedad Horizontal. Póngase en contacto con nosotros a través de la página web de Juslaws & Consult para concertar una consulta.